土地增值稅,，不論是在注會考試還是在稅務(wù)師考試中，都是一項非常重要的考種,，而對于這個考種中,，涉及清算時有一處時間也是需要同學(xué)們加以區(qū)分的，我們一起看一下吧,。

問題來源：

2023年3月,，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算,，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

（1）2015年9月以26000萬元競得用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅,。

（2）2016年3月開始動工建設(shè),，發(fā)生開發(fā)成本7500萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出4000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為3500萬元）,。

（3）2022年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金900萬元，建筑安裝施工企業(yè)未開具發(fā)票,，但企業(yè)已將其計入開發(fā)成本7500萬元中,。

（4）2023年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含稅收入98000萬元,，剩余10%的可售建筑面積以成本價抵債給債權(quán)人甲企業(yè),。

（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅13160萬元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%,。企業(yè)選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%，當(dāng)?shù)卦试S扣除地方教育附加）

要求：根據(jù)以上資料,，按照下列序號計算回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）簡要說明該企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅清算的理由以及辦理土地增值稅清算手續(xù)的時間,。

理由：該項目對外銷售可售建筑面積的90%,，剩余10%以成本價抵債給債權(quán)人甲企業(yè)，相當(dāng)于該項目全部銷售,，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的情形,。

時間：納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)辦理土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（2）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

契稅應(yīng)納稅額=26000×3%=780（萬元）

允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=26000+780=26780（萬元）,。

（3）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加合計數(shù),。

全部含稅的轉(zhuǎn)讓收入=98000/90%=108888.89（萬元）

應(yīng)繳納的增值稅=108888.89/（1+5%）×5%=5185.19（萬元）

準(zhǔn)予扣除的城建稅,、教育費附加及地方教育附加合計數(shù)=5185.19×（5%+3%+2%）=518.52（萬元）。

（4）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù),。

扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金,，對方未開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得計入開發(fā)成本扣除,。利息扣除不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,，且不包括加息、罰息,。

開發(fā)成本=7500-900=6600（萬元）

開發(fā)費用=3500+（26780+6600）×5%=5169（萬元）

加計扣除金額=（26780+6600）×20%=6676（萬元）

扣除項目金額合計=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52（萬元）,。

（5）計算該企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。

增值額=108888.89/（1+5%）-45743.52=57960.18（萬元）

增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%

適用的稅率為50%,，速算扣除系數(shù)為15%,。

應(yīng)納的土地增值稅=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56（萬元）

應(yīng)補繳的土地增值稅=22118.56-13160=8958.56（萬元）。

（6）該企業(yè)清算時補繳土地增值稅的同時,，稅務(wù)機關(guān)是否應(yīng)加收滯納金,？簡要說明理由。

不應(yīng)加收滯納金。

理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金,。

1,、看納稅主體哈，如果是房企就是90日,，非房企就是7日,。

本題是房企，所以是90日,。

2,、房企：

（1）凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù),。

（2）凡屬稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù),。

非房企：

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7 日內(nèi),，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，如實填寫《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》及相應(yīng)的稅源明細(xì)表

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