2019年CPA稅法每日攻克一大題：10月8日
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【例題】
某縣城一家房地產開發(fā)企業(yè)（增值稅一般納稅人）2018年5月向政府部門支付土地使用權價款1750萬元和契稅52.5萬元取得一宗土地的使用權且已取得相應的財政票據和契稅完稅憑證,，將其中80%的面積用于開發(fā)建造10棟住宅樓。當年建成后,，80%的建筑面積于11月直接對外銷售,，取得含增值稅銷售收入7648萬元；其余部分自11月暫時對外出租,，本年度內取得含增值稅租金收入63萬元,。與該住宅樓開發(fā)相關的成本、費用有：
（1）房地產開發(fā)成本2250萬元,。
（2）發(fā)生管理費用450萬元,、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行貸款利率,，但不能準確按轉讓房地產項目計算分攤）,。
（3）該企業(yè)建造過程中全部可抵扣的增值稅進項稅合計為350萬元，出租房產過程中未直接發(fā)生增值稅進項稅,。
（其他相關資料：當地政府規(guī)定,，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用,、財務費用在計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%）
要求：根據上述資料,，按順序回答下列問題。
（1）計算該房地產開發(fā)企業(yè)上述業(yè)務增值稅的銷項稅額,；
（2）計算該房地產開發(fā)企業(yè)應繳納的城市維護建設稅和教育費附加,、地方教育附加合計數,；
（3）該房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時,，允許扣除的取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本合計數；
（4）該房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時,，允許扣除的房地產開發(fā)費用,；
（5）計算該房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值額；
（6）計算該房地產開發(fā)企業(yè)應繳納的土地增值稅,。
【答案及解析】
（1）該房地產開發(fā)企業(yè)的增值稅銷項稅額=（7648-1750×80%×80%）/（1+10%）×10%+63/（1+10%）×10%=（7648-1120）/（1+10%）×10%+63/（1+10%）×10%=593.45+5.73=599.18（萬元）
要注意增值稅納稅申報表的口徑,，還要注意房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），向政府支付的土地價款在計算增值稅時可以扣除的規(guī)定,。
（2）該房地產開發(fā)企業(yè)應繳納的城市維護建設稅和教育費附加,、地方教育附加=（599.18-350）×（5%+3%+2%）=24.92（萬元）
（3）可以扣除的取得土地使用權支付金額=（1750+52.5）×80%×80%=1153.6（萬元）
注意取得土地只進行了80%面積的開發(fā)，開發(fā)的面積中，只有80%的比例實現了銷售,。
開發(fā)成本=2250×80%=1800（萬元）
該房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時,，允許扣除的土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本合計數=1153.6+1800=2953.6（萬元）
（4）該房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的房地產開發(fā)費用=2953.6×9%=265.82（萬元）
（5）準予扣除的稅金=（593.45-350×80%）×（5%+3%+2%）=31.35（萬元）
計算企業(yè)整體應納的增值稅時,，350萬元作為進項稅抵扣,。但是計算土地增值稅中可以扣除的稅金及附加的基數時，進項稅需要按照銷售比例確定,。
加計扣除=2953.6×20%=590.72（萬元）
允許扣除項目合計=2953.6+265.82+31.35+590.72=3841.49（萬元）
增值額=7648-593.45-3841.49=3213.06（萬元）
（6）增值率=3213.06÷3841.49×100%=83.64%
土地增值稅額=3213.06×40%-3841.49×5%=1093.15（萬元）,。
注：以上注會稅法例題摘自劉穎《輕松過關一》
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