2019年CPA稅法每日攻克一大題：9月28日
3科
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千里之行，始于足下。與其被動等待,，不如積極行動起來。東奧小編為大家整理了注冊會計師每日一大題,，和小編一起堅持做題吧。
【例題】
2017年4月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下,。
（1）2016年6月,，以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán),，并繳納了契稅。
（2）自2016年7月起,，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項目開發(fā),，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費用200萬元,、銷售費用400萬元,、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元,。
（3）2017年3月,，該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元,。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,，不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素，該項目未預(yù)繳土地增值稅;其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題,，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目,。
（2）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn),。
（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。
（4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù),。
（5）計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅,。
【答案及解析】
（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包括土地征用費,、耕地占用稅等）,、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用等。
（2）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（3）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用,。
清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）
（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）
加計扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）
扣除項目金額合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）
（5）增值額=31000-20045=10955（萬元）,，增值率=增值額/扣除項目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）。
注：以上注會稅法例題由東奧教研專家團(tuán)隊提供
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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