2019年CPA稅法每日攻克一大題：9月28日

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：柳絮成2019-09-28 09:24:48

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2019年CPA稅法每日攻克一大題：9月28日

【例題】

2017年4月,，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下,。

（1）2016年6月,，以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅,。

（2）自2016年7月起,，對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費(fèi)用200萬元,、銷售費(fèi)用400萬元,、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元,。

（3）2017年3月,，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬元,。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,，不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素，該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅;其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號(hào)回答問題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）簡(jiǎn)要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目,。

（2）簡(jiǎn)要說明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn),。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù),。

（5）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅,。

【答案及解析】

（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅等）,、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

（2）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。

清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）

加計(jì)扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）

（5）增值額=31000-20045=10955（萬元）,，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=10955/20045×100%=54.65%,，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。

應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）,。

注：以上注會(huì)稅法例題由東奧教研專家團(tuán)隊(duì)提供