2015《稅法》高頻考點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　【東奧小編】我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅法》高頻考點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定。本考點(diǎn)屬于《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法第五節(jié)土地增值稅稅率,、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的內(nèi)容。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★

　　注釋：本考點(diǎn)2012年考過計(jì)算題,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　(六)舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　【高頻考點(diǎn)】：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。超期利息,、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法,。

　　4.土地增值稅清算時(shí),，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括營業(yè)稅,、城建稅、印花稅,。教育費(fèi)附加,、地方教育附加視同稅金扣除。

企業(yè)狀況	可扣除稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅（5%） （2）城建稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅（5%） （2）印花稅（0.5‰） （3）城建稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項(xiàng)政策;

　　2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,，不得加計(jì)扣除,。

　　(六)舊房及建筑物的評估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　【歸納】土地增值稅扣除項(xiàng)目(六項(xiàng))

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：地價(jià)+獲取時(shí)按國家規(guī)定繳納的費(fèi)用(契稅)

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：利息(不包括加息,、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　或：[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　包括：營業(yè)稅,、城建稅、兩個(gè)附加

　　印花稅(房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外)

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目——適用房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)行為

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)舊房及建筑物評估價(jià)格——適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　或：購房發(fā)票所載金額×[1+5%×售買年限加計(jì)扣除]

　　【分類歸納1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項(xiàng)目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　�,、倮���(不包括加息、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)或：②[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　�,、贍I業(yè)稅;②城建稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加。

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(加計(jì)扣除)

　　[(一)+(二)]×20%

　　【分類歸納2】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項(xiàng)目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　�,、倮���(不包括加息,、罰息)+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)或：②[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加,。

　　【分類歸納3】各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項(xiàng)目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加;④不能取得評估價(jià)格而需按發(fā)票所載金額加計(jì)時(shí),，可單獨(dú)扣除原買房時(shí)的契稅。

　　(六)房屋及建筑物的評估價(jià)格

　�,、僭u估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　�,、诓荒苋〉迷u估價(jià)格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%

　　【分類歸納4】各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(四)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

　　【相關(guān)復(fù)習(xí)資料】：

　　2015《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法基礎(chǔ)考點(diǎn)匯總

　　2015《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法階段測試題匯總

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