2015《稅法》預(yù)習(xí)考點(diǎn)：土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定

　　【小編導(dǎo)言】現(xiàn)階段進(jìn)入2015年注會(huì)預(yù)習(xí)備考期,，是梳理考點(diǎn)的寶貴時(shí)期,，我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《稅法》預(yù)習(xí)考點(diǎn)：土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第五節(jié)土地增值稅稅率,、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的內(nèi)容,。

　　【知識(shí)點(diǎn)】：土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　上述利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。超期利息,、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無(wú)借款的情況),。

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1,、2項(xiàng)所述兩種辦法,。

　　4.土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城建稅,、印花稅,。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除。

　　包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城建稅,、印花稅。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除,。

　　(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效,，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項(xiàng)政策;

　　2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除,。

　　(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　例如,，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過(guò)多年的辦公樓,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率為70%,，則評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400(萬(wàn)元),。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年,。

　　對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計(jì)5%的基數(shù),。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收,。

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