2014《稅法》高頻考點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2014《稅法》高頻考點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。本考點屬于《稅法》第六章關(guān)稅法第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計算的內(nèi)容,。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復(fù)習(xí)點撥：本考點非常重要,，極容易出題，能力等級3,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)清算單位

　　(二)清算條件

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(四)扣除項目規(guī)定

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　(七)清算后應(yīng)補稅與滯納金

　　【高頻考點】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)清算單位

　　(1)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目,，以分期項目為單位清算,。

　　(2)開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額,。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的三種情況

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵、對外投資,、分紅,、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理。

　　收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下——不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

　　(四)扣除項目規(guī)定

　　1.可據(jù)實扣除的項目

　　(1)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場(庫),、物業(yè)管理場所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本,、費用可以扣除;②建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費用可以扣除;③建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計算收人，并準(zhǔn)予扣除成本,、費用,。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”,，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費,。

　　(6)貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　2.可核定扣除項目

　　前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,。[P219-(四)2]

　　3.不可扣除的項目

　　(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

　　(3)竣工后,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除,。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況,，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為:

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的,。

　　核定的征收率:為了規(guī)范核定工作,，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際,，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率,。

　　注意：核定征收率(P221)≠預(yù)征率(P222)

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　(七)清算后應(yīng)補稅與滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金,。

　　【相關(guān)復(fù)習(xí)資料】：

　　2014《稅法》第七章資源稅和土地增值稅基礎(chǔ)考點匯總

　　2014《稅法》第七章資源稅和土地增值稅答疑精選匯總

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