2014《稅法》高頻考點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2014《稅法》高頻考點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定。本考點(diǎn)屬于《稅法》第六章關(guān)稅法第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的內(nèi)容,。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復(fù)習(xí)點(diǎn)撥：本考點(diǎn)非常重要,，極容易出題，能力等級3,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　【高頻考點(diǎn)】：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

　　上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息,、超標(biāo)利息及罰息不得扣除,。

　　2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)。

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法,。

　　4.土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除,。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅,、印花稅,。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項(xiàng)加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效,，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項(xiàng)政策;

　　2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格,。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元,，成新度折扣率為70%，則評估價格=12000×70%=8400(萬元),。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年,。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的,，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定,，實(shí)行核定征收,。

　　【相關(guān)復(fù)習(xí)資料】：

　　2014《稅法》第七章資源稅和土地增值稅基礎(chǔ)考點(diǎn)匯總

　　2014《稅法》第七章資源稅和土地增值稅答疑精選匯總

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