2014《稅法》基礎考點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【小編導言】2014年注冊會計師報名時間為3月31日至4月25日,，現(xiàn)階段進入2014注會基礎備考期，是打牢基礎的重要階段，我們一起來學習2014《稅法》基礎考點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,。

　　【內(nèi)容導航】：

　　(一)清算單位

　　(二)清算條件

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(四)扣除項目規(guī)定

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　(六)清算后再轉讓房地產(chǎn)

　　(七)清算后應補稅與滯納金

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第五節(jié)土地增值稅應納稅額的計算的內(nèi)容,。

　　【知識點】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)清算單位

　　(1)土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,，對于分期開發(fā)的項目,，以分期項目為單位清算。

　　(2)開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,，應分別計算增值額,。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的,。

　　2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況,。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東、償債,、換取非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理,。

　　收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當?shù)禺斈�,、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，產(chǎn)權未發(fā)生轉移的情況下,，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入,，不扣除相應的成本和費用,。

　　(四)扣除項目規(guī)定

　　1.可據(jù)實扣除的項目

　　(1)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場(庫)、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設施：①建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本,、費用可以扣除;②建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費用可以扣除;③建成后有償轉讓的,，應計算收入，并準予扣除成本,、費用,。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項目的質量保證金,，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”,，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除,。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應抵減本項目拆遷補償費,。

　　(6)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,。

　　2.可核定扣除項目

　　前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎設施費,、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,，按照教材P185-(四)2.的規(guī)定處理。

　　3.不可扣除的項目

　　(1)扣除取得土地使用權所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除,。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用,，除另有規(guī)定外，不得扣除,。

　　(3)竣工后,，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除,。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況,，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(1)依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的,。

　　核定的征收率

　　為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%,，各省級稅務機關要結合本地實際,，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

　　(六)清算后再轉讓房地產(chǎn)

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉讓時,，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算,。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　(七)清算后應補稅與滯納金

　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金,。

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