投資性房地產(chǎn)范圍,、確認(rèn)和初始計(jì)量_2021年注會(huì)《會(huì)計(jì)》導(dǎo)學(xué)課堂

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：蘇曉婷2020-11-06 17:16:58

報(bào)考科目數(shù)量

3科

學(xué)習(xí)時(shí)長

日均>3h

2021年注冊會(huì)計(jì)師考試已經(jīng)進(jìn)入預(yù)習(xí)階段,，想要順利通關(guān)的伙伴們可要打起精神了,；本章第一節(jié)和第二節(jié)近五年未考過,，所以將第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍和第二節(jié)的確認(rèn)和計(jì)量放在一起復(fù)習(xí)！

投資性房地產(chǎn)范圍,、確認(rèn)和初始計(jì)量_2021年注會(huì)《會(huì)計(jì)》導(dǎo)學(xué)課堂

思維導(dǎo)圖

第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量★★

重點(diǎn)內(nèi)容精講

第一節(jié)　投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一,、投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值,，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

二,、投資性房地產(chǎn)的范圍

范圍	注意問題
已出租的土地使用權(quán)	企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán),，不屬于此類
持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
已出租的建筑物	（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；（2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn),；（3）對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物,，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,，即使尚未簽訂租賃協(xié)議,，也可視為投資性房地產(chǎn)

第二節(jié)　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

將某項(xiàng)資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義,，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：

(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

情形	確認(rèn)時(shí)點(diǎn)
（1）已出租的土地使用權(quán),、建筑物	租賃期開始日
（2）對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)	將自用土地使用權(quán)停止自用,，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期
（3）持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物	董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn),，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值,，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn),。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實(shí)際成本，包括購買價(jià)款,、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出,。

企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的,，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),。

(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

自行建造投資性房地產(chǎn),，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi),、建筑成本,、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用,、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等,。建造過程中發(fā)生的非正常性損失,，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本,。

(三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

參見“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容,。

二、投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

(一)資本化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。

轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時(shí)的分錄如下：

1.成本模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.公允價(jià)值模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

——公允價(jià)值變動(dòng)(也可能在貸方)

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。

（注：由于21年新課暫未開通,，重點(diǎn)內(nèi)容精講以20年講義為主）

—— 以上重點(diǎn)內(nèi)容選自張志鳳老師授課講義

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