投資性房地產(chǎn)范圍、確認和初始計量_2021年注會《會計》導(dǎo)學(xué)課堂

來源：東奧會計在線責編：蘇曉婷2020-11-06 17:16:58

報考科目數(shù)量

3科

學(xué)習(xí)時長

日均>3h

2021年注冊會計師考試已經(jīng)進入預(yù)習(xí)階段,，想要順利通關(guān)的伙伴們可要打起精神了,；本章第一節(jié)和第二節(jié)近五年未考過,，所以將第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍和第二節(jié)的確認和計量放在一起復(fù)習(xí),！

投資性房地產(chǎn)范圍,、確認和初始計量_2021年注會《會計》導(dǎo)學(xué)課堂

思維導(dǎo)圖

第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量★★

重點內(nèi)容精講

第一節(jié)　投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一,、投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值,，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

二,、投資性房地產(chǎn)的范圍

范圍	注意問題
已出租的土地使用權(quán)	企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán),，不屬于此類
持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
已出租的建筑物	（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；（2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn),；（3）對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物,，只有企業(yè)管理當局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,，即使尚未簽訂租賃協(xié)議,，也可視為投資性房地產(chǎn)

第二節(jié)　投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

將某項資產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn),，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的定義,，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：

(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

情形	確認時點
（1）已出租的土地使用權(quán),、建筑物	租賃期開始日
（2）對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)	將自用土地使用權(quán)停止自用,，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期
（3）持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物	董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起,，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn),。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實際成本,，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出,。

企業(yè)購入房地產(chǎn),，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),。

(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,，包括土地開發(fā)費,、建筑成本、安裝成本,、應(yīng)予以資本化的借款費用,、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失,，直接計入當期損益,，不計入建造成本。

(三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

參見“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容,。

二、投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

(一)資本化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的,，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。

企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

轉(zhuǎn)為改擴建時的分錄如下：

1.成本模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.公允價值模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

——公允價值變動(也可能在貸方)

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

(二)費用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的,，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。

（注：由于21年新課暫未開通,，重點內(nèi)容精講以20年講義為主）

—— 以上重點內(nèi)容選自張志鳳老師授課講義

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