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【例題】

2×19年1月,，甲公司內(nèi)部審計(jì)人員對2×18年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)時(shí)，現(xiàn)場審計(jì)人員關(guān)注到其2×18年以下交易或事項(xiàng)的會計(jì)處理：

（1）因需銷售門店,，甲公司向乙公司租入臨街商鋪，租期自2×18年1月1日至2×20年12月31日,。租期內(nèi)第一個(gè)半年為免租期，之后每半年租金60萬元,，租金于每年年末支付,。除租金外,，如果租賃期內(nèi)租賃商鋪銷售額累計(jì)達(dá)到4000萬元或以上，乙公司將獲得額外100萬元經(jīng)營分享收入,。2×18年度商鋪實(shí)現(xiàn)的銷售額為1000萬元。

甲公司的會計(jì)處理如下：

借：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　60

  貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　60

借：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25

  貸：預(yù)計(jì)負(fù)債　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25

（2）因需銷售門店,，甲公司委托中介代為尋找門市房，并約定中介費(fèi)用為10萬元,。2×18年3月1日，經(jīng)中介介紹,，甲公司與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同。約定：租賃期自2×18年3月1日起3年,，年租金840萬元,，丙公司同意免除前兩個(gè)月租金；丙公司尚未支付的物業(yè)費(fèi)176萬元由甲公司支付,；如甲公司提前解約，違約金為60萬元,；甲公司于租賃開始日支付了當(dāng)年租金700萬元,、物業(yè)費(fèi)176萬元,，以及中介費(fèi)用10萬元。

甲公司的會計(jì)處理如下：

借：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　 　886

  貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 　886

（3）2×18年1月1日,，甲公司與丁公司簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。合同約定,，甲公司將其辦公樓以4500萬元的價(jià)格出售給丁公司,，同時(shí)甲公司自2×18年1月1日至2×22年12月31日止期間可繼續(xù)使用該辦公樓,，但每年末需支付丁公司租金300萬元，期滿后丁公司收回辦公樓,。

當(dāng)日，該辦公樓賬面原值為6000萬元,，已計(jì)提折舊750萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備,，預(yù)計(jì)尚可使用年限為35年，同等辦公樓的市場售價(jià)為5500萬元,，市場上租用同等辦公樓需每年支付租金520萬元。1月10日,，甲公司收到丁公司支付的款項(xiàng)，并辦妥辦公樓產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),。

甲公司會計(jì)處理：2×18年確認(rèn)資產(chǎn)處置損益-750萬元，管理費(fèi)用300萬元,。

本題不考慮增值稅,、所得稅及其他因素。

要求：根據(jù)資料（1）至（3）,，逐項(xiàng)判斷甲公司會計(jì)處理是否正確，并簡要說明判斷依據(jù),。對于不正確的會計(jì)處理,，編制相應(yīng)的調(diào)整分錄。（按當(dāng)期事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整）

正確答案：

事項(xiàng)（1）會計(jì)處理不正確,。

理由：在出租人提供了免租期的情況下,，承租人免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)租金費(fèi)用,。或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益,。

甲公司2×18年應(yīng)確認(rèn)的租賃費(fèi)用=60×5÷3=100（萬元）。

調(diào)整分錄：

借：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　40

  貸：其他應(yīng)付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　40

借：預(yù)計(jì)負(fù)債　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25

  貸：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25

事項(xiàng)（2）會計(jì)處理不正確,。

理由：支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用10萬元應(yīng)直接計(jì)入管理費(fèi)用；出租人提供的免租期和承租人承擔(dān)出租人的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)在租賃期內(nèi)分?jǐn)?，確認(rèn)租金費(fèi)用。

甲公司2×18年應(yīng)確認(rèn)的租賃費(fèi)用=（840×3-840/12×2+176）/36×10=710（萬元）,。

調(diào)整分錄：

借：管理費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10

  貸：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10

借：長期待攤費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　 　166

  貸：銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　166（886-10-710）

事項(xiàng)（3）會計(jì)處理不正確,。

理由：售后租回交易形成經(jīng)營租賃,，售價(jià)低于資產(chǎn)公允價(jià)值且售價(jià)低于賬面價(jià)值，損失將由低于市價(jià)的未來租賃付款額補(bǔ)償,，售價(jià)與賬面價(jià)值的差額應(yīng)予以遞延，并按與確認(rèn)租金費(fèi)用相一致的方法在租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

借：遞延收益　　　　　　　　　　　　　　　　　 　750

  貸：資產(chǎn)處置損益　　　　　　　　　　　　　　 　　750

借：管理費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150

  貸：遞延收益　　　　　　　　　　　　　　　150（750/5）

解題思路：

關(guān)鍵詞：經(jīng)營租賃的處理,，售后租回的處理

解題思路：

總原則：差錯(cuò)更正的題目，應(yīng)當(dāng)明確如何進(jìn)行正確的處理,，比較正確的處理和錯(cuò)誤的處理,，多記的沖減,，少記的補(bǔ)記。

資料（1）,，免租期內(nèi)也應(yīng)該確認(rèn)租金費(fèi)用?；蛴凶饨饘?shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入發(fā)生當(dāng)期損益。

租金費(fèi)用總額300萬元（60×5）在租賃期（含免租期）3年內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?，所?×18年應(yīng)確認(rèn)的租金=300/3=100（萬元）。

正確的處理：

借：銷售費(fèi)用 100

  貸：銀行存款 60

其他應(yīng)付款 40

資料（2）,，免租期內(nèi)也應(yīng)該確認(rèn)租金費(fèi)用。租金費(fèi)用總額=840×3-840/12×2+176=2556（萬元）,。因租賃期自3月1日開始，2×18年應(yīng)確認(rèn)的租金（10個(gè)月的租金費(fèi)用）=2556/3×10/12=710（萬元）,。

注意，甲公司承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)176是指整個(gè)租期內(nèi)的,，所以應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)分?jǐn)偅恢薪橘M(fèi)不屬于租金費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用中。

正確的處理：

借：管理費(fèi)用 10

       銷售費(fèi)用 710

       長期待攤費(fèi)用 166

  貸：銀行存款 886

資料（3）,，售后租回形成經(jīng)營租賃，售價(jià)低于公允價(jià)值,，且售價(jià)低于賬面價(jià)值，但損失能夠得到補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)將售價(jià)低于賬面價(jià)值的差額計(jì)入遞延收益，以后期間分期攤銷,。

正確的處理：

借：固定資產(chǎn)清理 5250

       累計(jì)折舊 750

  貸：固定資產(chǎn) 6000

借：銀行存款 4500

       遞延收益 750

  貸：固定資產(chǎn)清理 5250

借：管理費(fèi)用 300

  貸：銀行存款 300

借：管理費(fèi)用 150

  貸：遞延收益 150（750/5）

所以,，正確的處理下，2×18年應(yīng)確認(rèn)管理費(fèi)用=300+150=450（萬元）,，不確認(rèn)營業(yè)外支出,。

注：以上注會會計(jì)例題摘自張志鳳《輕松過關(guān)一》

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