要式合同

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立

服務(wù)承諾

在訂立物業(yè)服務(wù)合同過程中，物業(yè)服務(wù)人公開作出的,、有利于業(yè)主的服務(wù)承諾,，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分,，不論這些承諾是否包含在書面合同中

前期物業(yè)服務(wù)合同

（1）前期物業(yè)服務(wù)合同對后來的業(yè)主也具有法律拘束力

（2）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,，業(yè)主委員會或者業(yè)主可能與新物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，該合同一旦生效，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止

物業(yè)服務(wù)人的選聘,、解聘

（1）業(yè)主委員會從全體業(yè)主處獲得代理權(quán),，以全體業(yè)主的名義依法選聘物業(yè)服務(wù)人，其所訂立的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有法律約束力

（2）物業(yè)服務(wù)人的選聘,、解聘都應(yīng)該由全體業(yè)主依照法定程序共同決定,，該法定程序包括：

①應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決

②應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

（3）物業(yè)服務(wù)人的解聘

①業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，不需要任何理由

②除合同對通知期限另有約定的外,，決定解聘應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人

③如果因?yàn)榭蓺w責(zé)于業(yè)主的事由造成通知時(shí)間,、方式不當(dāng)，物業(yè)服務(wù)人因?yàn)樾刨嚭贤^續(xù)有效而產(chǎn)生勞務(wù),、材料方面的支出,，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償其信賴?yán)娴膿p失，但業(yè)主不需要賠償物業(yè)服務(wù)人原本在剩余服務(wù)期限內(nèi)可以獲得的物業(yè)費(fèi)

（4）服務(wù)期滿未明示續(xù)聘或解聘的處理

①物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，屬于以行為發(fā)出續(xù)約的要約,；業(yè)主接受其物業(yè)服務(wù)的,，屬于以行為予以承諾，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,，但是服務(wù)期限為不定期

②當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,，但應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知對方

③此時(shí)解除合同也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定

物業(yè)服務(wù)合同終止

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有以下義務(wù)：

（1）應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,，將物業(yè)服務(wù)用房,、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會,、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況

（2）在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,，為避免喪失秩序,，基于誠信原則，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)

物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)

（1）合理維護(hù)物業(yè)義務(wù)

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),，妥善維修、養(yǎng)護(hù),、清潔,、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分

（2）維護(hù)區(qū)域內(nèi)基本秩序義務(wù)

①物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身,、財(cái)產(chǎn)安全

②對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止（屬于基于業(yè)主授權(quán)行使排除妨害請求權(quán),、消除危險(xiǎn)請求權(quán)等物權(quán)請求權(quán)）

（3）信息公開和報(bào)告義務(wù)

物業(yè)服務(wù)人負(fù)有信息公開義務(wù)和報(bào)告義務(wù)，應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng),、負(fù)責(zé)人員,、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、履行情況，以及維修資金使用情況,、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會,、業(yè)主委員會報(bào)告

（4）親自服務(wù)義務(wù)

①物業(yè)服務(wù)人對主要服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)親自提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人,，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人

②物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的,，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)

業(yè)主的主要義務(wù)

（1）依約向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)

①物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)

②物業(yè)服務(wù)人未按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)范圍內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)（屬于業(yè)主的同時(shí)履行抗辯權(quán),，但應(yīng)在業(yè)主依照法定程序共同決定時(shí)行使）

③對于逾期不支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)先催告其在合理期限內(nèi)支付,；合理期限屆滿仍不支付的,，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，然后就業(yè)主的責(zé)任財(cái)產(chǎn)申請強(qiáng)制執(zhí)行,，以清償其所欠物業(yè)費(fèi)

【提示】按照教材觀點(diǎn),，個(gè)別業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，一般應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會催其交納,；不存在業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人取得業(yè)主委員會授權(quán)的,，物業(yè)服務(wù)人也可以催告業(yè)主交納

④業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電,、供水,、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)

（2）告知和容忍義務(wù)

①業(yè)主裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查

②業(yè)主轉(zhuǎn)讓,、出租物業(yè)專有部分,、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人