2024年注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》第四章“租賃合同”是非常值得重點(diǎn)關(guān)注的考核內(nèi)容,。其包含的各個(gè)標(biāo)題內(nèi)容曾連續(xù)多年考核過案例分析題。其中“次承租人的代為履行”更是2024年的新增內(nèi)容,。這個(gè)“含分量”這么明顯的章節(jié),，建議考生多次鞏固學(xué)習(xí),。

注會(huì)考試24年在《經(jīng)濟(jì)法》科目的調(diào)整較為明顯,。抓住科目重要考點(diǎn)及新考點(diǎn)，將有助于在學(xué)習(xí)中覆蓋考核內(nèi)容,。讓所學(xué)都能夠在考場(chǎng)上應(yīng)答自如,。更多科目備考重點(diǎn),，點(diǎn)擊查看：2024年注會(huì)經(jīng)濟(jì)法《輕一》名師講義,，備考重點(diǎn)匯總>>

【所屬章節(jié)】

第四章　合同法律制度

第三單元　典型合同

【知 識(shí) 點(diǎn)】

租賃合同

1.租賃期限

（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的,，超過部分無效,。

（2）租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,；但是,，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

2.登記備案

當(dāng)事人未依照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的,，不影響合同的效力,。

3.不定期租賃（2013年案例分析題、2019年案例分析題,、2023年案例分析題）

（1）租賃期限6個(gè)月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的,，視為不定期租賃。

（2）當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補(bǔ)充,；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,；仍不能確定的,，視為不定期租賃。

（3）租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期,。

解釋

對(duì)于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方,。

4.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同,。

5.維修義務(wù)（2018年案例分析題、2019年案例分析題,、2020年案例分析題）

（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但是當(dāng)事人另有約定或者因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān),。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

6.租金的支付期限

（1）承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金,。對(duì)支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,；仍不能確定，租賃期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,；租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,，剩余期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

（2）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同,。（2022年案例分析題）

7.承租人的權(quán)利和義務(wù)

（1）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失,。

（2）承租人經(jīng)出租人同意,，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。（2016年案例分析題）

（3）因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金,；因租賃物部分或者全部毀損,、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同,。

8.轉(zhuǎn)租

（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。（2016年案例分析題、2020年案例分析題,、2023年案例分析題）

（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

（3）次承租人的代為履行

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外,。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金,；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,，可以向承租人追償。（2024年新增）

解釋

次承租人屬于對(duì)該債務(wù)履行具有合法利益的第三人,，出租人無正當(dāng)理由不得拒絕受領(lǐng),，否則陷入債權(quán)人遲延，承租人也無權(quán)加以反對(duì),。債權(quán)人（出租人）接受第三人（次承租人）履行后,，其對(duì)債務(wù)人（承租人）的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。因此,，次承租人代為支付的租金和違約金,，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,，可以向承租人追償,。

9.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,。（2018年案例分析題,、2022年案例分析題）

相關(guān)鏈接1

抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的,，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響,。

相關(guān)鏈接2

動(dòng)產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)出租給他人并移轉(zhuǎn)占有,，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的,，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外,。

10.承租人的優(yōu)先購買權(quán)

（1）出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,；但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。（2016年案例分析題）

解釋1

只有房屋租賃的承租人才享有優(yōu)先購買權(quán),。其他標(biāo)的物的租賃,，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。（2013年案例分析題）

解釋2

近親屬包括配偶,、父母,、子女,、兄弟姐妹,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女,，不包括舅舅、姑姑,、叔叔,、表哥等,。

（2）出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。

（3）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（4）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的,，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。（2018年案例分析題,、2022年案例分析題）

11.承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋,。

12.房屋租賃合同的無效

（1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。（2023年案例分析題）

（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（3）租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

（4）當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,，人民法院不予支持,。

（5）房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,，人民法院一般應(yīng)予支持,。

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