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2017年4月1日，甲房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱“甲公司”)與乙建筑公司(以下簡(jiǎn)稱“乙公司”)簽訂一份建筑工程承包合同，約定由乙公司承建甲公司開(kāi)發(fā)的景明寫(xiě)字樓項(xiàng)目,，工期18個(gè)月,，工程價(jià)款5000萬(wàn)元，甲公司應(yīng)于2019年1月1日前一次性付清,。工程將要竣工時(shí),，甲公司因資金短缺，無(wú)力繼續(xù)提供約定由其提供的部分建筑材料,。鑒于雙方的長(zhǎng)期合作關(guān)系,，乙公司遂以自有資金500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)部分建筑材料用于該工程，工程如期完成,。對(duì)于乙公司的墊資,，雙方未作任何約定。工程如期竣工驗(yàn)收后,，甲公司未按照合同約定向乙公司支付5000萬(wàn)元工程款,，乙公司墊付的500萬(wàn)元建筑材料款也未支付。

2018年6月1日,，甲公司為投資其他房地產(chǎn)項(xiàng)目,，以在建的景明寫(xiě)字樓作抵押，向丙銀行借款3億元,，并于當(dāng)日辦理了抵押登記,。該借款到期后，甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難,，未能全部?jī)斶€,，尚欠丙銀行借款本息2億元。

2018年,，乙公司開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),，并于2018年7月1日以5億元的價(jià)格，從丁房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱“丁公司”)處受讓一塊建設(shè)用地使用權(quán),，用于建設(shè)西山公寓住宅項(xiàng)目,。乙公司向丁公司支付了4億元土地轉(zhuǎn)讓金。根據(jù)雙方約定,，剩余1億元應(yīng)于2019年7月1日前支付完畢,。同時(shí),，甲公司以景明寫(xiě)字樓作抵押,，為乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金提供擔(dān)保，雙方辦理了抵押登記,。

西山公寓項(xiàng)目竣工后,，因市場(chǎng)低迷而滯銷(xiāo)。為緩解困境，乙公司于2019年11月11日,，以西山公寓作抵押,，從戊銀行處獲得一筆貸款，并辦理了抵押登記,。雙方約定,，一旦乙公司連續(xù)3個(gè)月不能償還借款利息，戊銀行即可行使抵押權(quán),。

2019年12月3日,，吳某以800萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款,。但乙公司未將該房屋已設(shè)定抵押的事實(shí)告知吳某,。

甲公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，于2019年12月27日被人民法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序,。在申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)時(shí),，乙公司就其5000萬(wàn)元的工程款和500萬(wàn)元的墊資款、丙銀行就甲公司尚未償還的2億元借款本息,、丁公司就其1億元土地轉(zhuǎn)讓金,，均主張以景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款全額優(yōu)先受償。景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款為2.7億元,。

鑒于乙公司停止償還借款利息已超過(guò)3個(gè)月,，2020年4月20日，戊銀行行使對(duì)西山公寓的抵押權(quán),，申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)西山公寓,。至此，吳某方得知其所購(gòu)商品房已被設(shè)定抵押,，遂主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，要求乙公司返還800萬(wàn)元購(gòu)房款并賠償損失，同時(shí)要求乙公司另行支付800萬(wàn)元的懲罰性賠償金,。

要求：

根據(jù)上述內(nèi)容,，分別回答下列問(wèn)題：

(1)甲公司所欠乙公司的5000萬(wàn)元工程款能否從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償?并說(shuō)明理由。

(2)甲公司所欠乙公司的500萬(wàn)元墊資款能否從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償?并說(shuō)明理由,。

(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息能否從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償?并說(shuō)明理由,。

(4)乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金能否從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償?如果不能全額優(yōu)先受償，不足部分丁公司能否向甲公司的破產(chǎn)管理人申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)?并分別說(shuō)明理由,。

(5)吳某是否有權(quán)要求乙公司返還800萬(wàn)元購(gòu)房款并賠償損失?并說(shuō)明理由,。

(6)吳某是否有權(quán)要求乙公司支付800萬(wàn)元的懲罰性賠償金?并說(shuō)明理由。

【案例6答案】

(1)甲公司所欠乙公司的5000萬(wàn)元工程款不能從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償,。根據(jù)規(guī)定,，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月,，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日(2019年1月1日)起計(jì)算。在本題中,，乙公司主張優(yōu)先受償權(quán)時(shí),，距發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日已經(jīng)超過(guò)6個(gè)月，不再享有優(yōu)先權(quán),。

(2)甲公司所欠乙公司的500萬(wàn)元墊資款不能從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償,。根據(jù)規(guī)定，承包人的工程墊資,，當(dāng)事人沒(méi)有約定的,，按照工程欠款處理。在本題中,，乙公司主張優(yōu)先受償權(quán)時(shí),，距發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日已經(jīng)超過(guò)6個(gè)月，不再享有優(yōu)先權(quán),。

(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息可以從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償,。根據(jù)規(guī)定，同一不動(dòng)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí),，按照登記的先后順序清償,。在本題中，丙銀行的抵押權(quán)順位優(yōu)先于丁公司,，因此丙銀行的2億元債權(quán)可以從拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償,。

(4)①乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金不能從景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款中全額優(yōu)先受償。根據(jù)規(guī)定,，同一不動(dòng)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí),，按照登記的先后順序清償。在本題中,，丙銀行的抵押權(quán)順位優(yōu)先于丁公司,，景明寫(xiě)字樓拍賣(mài)所得價(jià)款2.7億元，向丙銀行支付2億元后,，丁公司只能就剩余的7000萬(wàn)元優(yōu)先受償;②不能向甲公司的破產(chǎn)管理人申報(bào)破產(chǎn)債權(quán),。根據(jù)規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)(甲公司)不是主債務(wù)人,，在擔(dān)保物價(jià)款不足以清償擔(dān)保債權(quán)額時(shí),，余債不得作為破產(chǎn)債權(quán)向破產(chǎn)企業(yè)要求清償，只能向原主債務(wù)人(乙公司)求償,。

(5)吳某有權(quán)要求乙公司返還800萬(wàn)元購(gòu)房款并賠償損失,。根據(jù)規(guī)定，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),，買(mǎi)受人可以要求解除合同,，請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,。

(6)吳某有權(quán)要求乙公司支付800萬(wàn)元的懲罰性賠償金。根據(jù)規(guī)定,，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),，買(mǎi)受人可以要求解除合同，請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

選自郭守杰老師的《習(xí)題強(qiáng)化班》

——以上注冊(cè)會(huì)計(jì)考試相關(guān)考點(diǎn)內(nèi)容選自張志鳳老師授課講義

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