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【內(nèi)容導(dǎo)航】

不動產(chǎn)登記制度

【所屬章節(jié)】

第三章  物權(quán)法律制度——第8講  非基于法律行為的物權(quán)變動,、不動產(chǎn)登記制度、動產(chǎn)的所有權(quán),、特殊的交付方式

【知識點(diǎn)】不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記制度

1.首次登記

不動產(chǎn)首次登記,，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的,，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記,，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外,。

2.變更登記

變更登記,，是指不動產(chǎn)登記事項(xiàng)發(fā)生不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更所需進(jìn)行的登記。有下列情形之一的,，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：

（1）權(quán)利人的姓名,、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的,；

（2）不動產(chǎn)的坐落,、界址、用途,、面積等狀況變更的,；

（3）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的,；

（4）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的,；

（5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額,、債務(wù)履行期限,、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；

（6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍,、最高債權(quán)額,、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；

（7）地役權(quán)的利用目的,、方法等發(fā)生變化的,；

（8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；

（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形,。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記,，是指不動產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移所需進(jìn)行的登記。因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的,，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：

（1）買賣,、互換、贈與不動產(chǎn)的,；

（2）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的,；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的,；

（4）不動產(chǎn)分割,、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（5）繼承,、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的,；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；

（7）因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的,；

（8）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（9）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的,；

（10）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

4.注銷登記

不動產(chǎn)權(quán)利消滅時,，需要辦理注銷登記,。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：

（1）不動產(chǎn)滅失的,；

（2）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的,；

（3）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的,；

（4）人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的；

（5）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

5.異議登記

（1）更正登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯誤的,，可以申請更正登記,。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正,。

（2）異議登記

如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正,，利害關(guān)系人可以申請異議登記,。

（3）登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,，異議登記失效,。

（4）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的,，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償,。

【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力,，異議登記后,，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。

6.預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。具有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：

（1）預(yù)購商品房,；

（2）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；

（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押,；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

【解釋1】預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)（轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、設(shè)定地役權(quán),、設(shè)定抵押權(quán)等）的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力,。

【解釋2】預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效,。買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效,、被撤銷、被解除,，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“債權(quán)消滅”。

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