2019年CPA經(jīng)濟(jì)法每日攻克一大題：10月2日

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn)責(zé)編：柳絮成2019-10-02 10:23:00

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2019年CPA經(jīng)濟(jì)法每日攻克一大題：10月2日

【例題】

2016年6月6日，甲與乙簽訂委托合同,，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日,，甲向乙出具了授權(quán)委托書(shū)，載明乙有權(quán)代理甲處理房屋出租及租金收取事宜,，代理權(quán)期間為2016年7月4日至2018年7月31日,。

2016年8月1日，乙以甲的名義與丙簽訂書(shū)面房屋租賃合同,，租期為2016年8月1日至2018年7月31日,，租金每月2萬(wàn)元,。2017年6月，該房屋衛(wèi)生間管道嚴(yán)重漏水,，丙請(qǐng)求甲維修,，甲以租賃合同中未約定由其承擔(dān)維修義務(wù)為由拒絕，丙自行維修,，花費(fèi)2000元,。

2018年2月，甲欲出售該房屋,，遂通知丙解除租賃合同,，丙以甲無(wú)權(quán)任意解除合同為由拒絕。2018年3月5日,，甲在未告知丙的情況下,，與丁簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，以800萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給丁,。為支付房款,，2018年3月11日，丁與戊,、庚簽訂借款合同,，分別向戊、庚借款500萬(wàn)元和300萬(wàn)元,，借款期限均為3個(gè)月。同時(shí),，丁還分別與戊,、庚約定以房屋作為借款抵押。次日,，丁向甲支付了房款,。2018年3月20日，甲和丁辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記,。隨后,，丁為戊、庚辦理了順位相同的房屋抵押登記,。

2018年4月2日,，丁以其為房屋所有權(quán)人為由，要求丙搬離,，丙拒絕,，并以承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，主張甲與丁的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。

因丁無(wú)力償還戊,、庚的借款,，2018年7月12日，戊,、庚主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),。房屋拍賣(mài)所得價(jià)款為720萬(wàn)元，戊,、庚均要求就拍賣(mài)所得價(jià)款全額實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán),。

要求：

根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問(wèn)題：

（1）甲與乙的委托合同何時(shí)生效,？乙何時(shí)取得代理權(quán),？并分別說(shuō)明理由。

（2）衛(wèi)生間管道嚴(yán)重漏水的維修費(fèi)用2000元應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān),？并說(shuō)明理由,。

（3）甲是否有權(quán)解除與丙的租賃合同？并說(shuō)明理由,。

（4）丁是否有權(quán)要求丙搬離,？并說(shuō)明理由。

（5）丙是否有權(quán)主張甲與丁的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,？并說(shuō)明理由,。

（6）戊和庚應(yīng)如何就房屋拍賣(mài)所得價(jià)款實(shí)現(xiàn)各自的抵押權(quán)？并說(shuō)明理由,。

正確答案：

（1）①委托合同于2016年6月6日生效,。根據(jù)規(guī)定，委托合同屬于諾成合同,，自雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立并生效,；②乙于2016年7月4日取得代理權(quán)。根據(jù)規(guī)定,，授權(quán)行為屬于單方民事法律行為，自授權(quán)人甲完成授權(quán)意思表示時(shí)成立并生效,。

（2）維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由甲承擔(dān),。根據(jù)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定的除外,。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人（甲）負(fù)擔(dān)。

（3）甲無(wú)權(quán)解除合同,。根據(jù)規(guī)定,，依法成立的合同,，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，一方當(dāng)事人不得擅自變更或者解除合同,。

（4）丁無(wú)權(quán)要求丙搬離,。根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。

（5）丙無(wú)權(quán)主張甲與丁的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。根據(jù)規(guī)定,，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持,。

（6）按債權(quán)比例清償,。根據(jù)規(guī)定，抵押權(quán)已登記的,，按照登記的先后順序清償,；順序相同的，按照債權(quán)比例清償,。

注：以上注會(huì)經(jīng)濟(jì)法習(xí)題是由東奧教研專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)提供

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