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【內(nèi)容導(dǎo)航】

有權(quán)處分與無權(quán)處分

【所屬章節(jié)】

第三章 物權(quán)法律制度

【知識點(diǎn)】用益物權(quán)

用益物權(quán)

考點(diǎn)一：用益物權(quán)概述

(一)用益物權(quán)的概念

1.以使用他人之物為目的的物權(quán),，稱用益物權(quán),。

2.用益物權(quán)人對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有,、使用和收益的權(quán)利,。用益物權(quán)僅涉及物的使用價(jià)值，不包含處分權(quán)能,。

(二)用益物權(quán)的類型

用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán),、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán),、地役權(quán),。

考點(diǎn)二：建設(shè)用地使用權(quán)

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念

建設(shè)用地使用權(quán)，是依法對國家所有的土地進(jìn)行占有,、使用和收益,，并利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利,。

【注意】建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

【提示】除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),、村民建設(shè)住宅,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施以及公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的外，其他對集體土地的建設(shè)利用,，都必須先征歸國有,，然后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

1.創(chuàng)設(shè)取得(一級市場)

無償劃撥：

(1)土地使用權(quán)劃撥,，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),，在土地使用者繳納補(bǔ)償,、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。

(2)下列確屬必需的,，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地,、公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源,、交通、水利項(xiàng)目用地等;④法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,。

【注意】嚴(yán)格限制劃撥土地的使用用途。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地,，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán),。

(2)除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，沒有使用期限的限制

有償出讓：

(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓,，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓,，可以采取拍賣,、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。其中,，工業(yè)、商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的：①應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓;②沒有條件,，不能采取拍賣,、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式(出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià))

(3)出讓最高年限按下列用途確定：

①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地50年;④商業(yè),、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年,。

【注意】(1)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期。(2)非住宅建設(shè)用地：①期滿如需繼續(xù)使用,，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期(除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的,，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn));②準(zhǔn)予續(xù)期的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金;③未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,，土地使用權(quán)由國家無償收回,。

2.移轉(zhuǎn)取得(二級市場)

(1)移轉(zhuǎn)取得方式：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換,、出資,、贈(zèng)與或抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同,。使用期限由當(dāng)事人約定,，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

【解釋】土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,。

【注意】建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換,、出資,、贈(zèng)與，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請辦理變更登記,。

(2)以出讓方式取得的土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件(即“出讓+轉(zhuǎn)讓”)：

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

(3)以劃撥方式取得的土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件(即“劃撥+轉(zhuǎn)讓”)：

①按照國務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批;

②有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。

(4)讓與禁止，即不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：

①以出讓方式取得土地使用權(quán),，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的;

②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

③依法收回土地使用權(quán)的;

④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

⑤權(quán)屬有爭議的;

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

⑦法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的終止

1.終止原因

建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止,。

【注意】建設(shè)用地使用權(quán)消滅的,，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

2.提前收回的情形

出現(xiàn)下列情形之一,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，可以收回國有土地使用權(quán)：

(1)為公共利益需要使用土地;

(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地;

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn);

(4)因單位撤銷,、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;

(5)公路,、鐵路,、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢,。

一時(shí)的挫折往往可以通過不屈的搏擊,，變成學(xué)問及見識。2019年注會考試,，勤奮是實(shí)現(xiàn)成功的最佳方法,，大家要堅(jiān)持備考哦！

(注：以上內(nèi)容選自楊千紫老師《經(jīng)濟(jì)法》授課講義)

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