東奧小編整理“稅務(wù)知識：房地產(chǎn)公司采取自用方式和租賃方式的納稅籌劃”，供大家參考!

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益擴大,，市場觀望預(yù)期加強的背景下,，其也在積極發(fā)展多元化經(jīng)營之路。然而,，多元化經(jīng)營是一把雙刃劍,，在這個過程中面臨許多風(fēng)險問題，稅務(wù)風(fēng)險就首當(dāng)其沖,。因此,，需要注意選擇有利的經(jīng)營模式，以便獲得較大的稅收收益,。本文主要講述房地產(chǎn)公司采取自用方式和租賃方式的納稅籌劃：

　　房地產(chǎn)公司采取自用方式的納稅籌劃

　　舉例：A房地產(chǎn)公司為尋找新的利潤增長點,，積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)備向多元化發(fā)展,，成立B公司進行軟件開發(fā),，并將自己開發(fā)建設(shè)的市場價值6 000萬元、開發(fā)成本3 000萬元,、面積1 000平方米的商業(yè)物業(yè)作為資本投入,，作為B公司的軟件生產(chǎn)、研發(fā)及經(jīng)營場所,。該商業(yè)物業(yè)項目已經(jīng)進行土地增值稅清算,，清算時的單位建筑面積成本為每平方米4萬元。A公司將商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn),，以A公司名義進行軟件的開發(fā)與經(jīng)營,，該商業(yè)物業(yè)繼續(xù)作為軟件生產(chǎn)經(jīng)營場所。該方式下A公司投資需要繳納稅金的計算：

　　1. 土地增值稅,。根據(jù)規(guī)定,，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租等，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，不征收土地增值稅,，但是在土地增值稅清算時不計收入也不可以扣除相應(yīng)的成本和費用。所以轉(zhuǎn)為自用不需要繳納土地增值稅,。

　　2. 營業(yè)稅,。A公司將自產(chǎn)產(chǎn)品用于自己使用,，只是資產(chǎn)在企業(yè)內(nèi)部不同形式進行轉(zhuǎn)移，從存貨變成為固定資產(chǎn),，并沒有實現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓,，所以不需要繳納營業(yè)稅。

　　3. 契稅,、印花稅,。由于不用進行合同訂立及不存在買賣雙方，所以不需要繳納契稅和印花稅,。

　　4. 企業(yè)所得稅,。根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用經(jīng)營,，資產(chǎn)權(quán)屬在形式和實質(zhì)上都沒有發(fā)生改變,，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入,，但相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算,。所以不需要繳納企業(yè)所得稅。

　　5. 采取自用,、增加企業(yè)經(jīng)營范圍方式進行軟件開發(fā)業(yè)務(wù),，所需繳納稅款為零，但是對于后期的經(jīng)營管理將非常不利,。由于將軟件業(yè)務(wù),、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一起混業(yè)經(jīng)營，使得軟件產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)人員人數(shù),、研發(fā)經(jīng)費投入,、軟件收入比例等可能不符合軟件企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，造成不能享受軟件企業(yè)的優(yōu)惠政策,。

　　增值稅優(yōu)惠：根據(jù)規(guī)定,，軟件企業(yè)可以享受按17%稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行即征即退政策,，而如果沒有被認(rèn)定為軟件企業(yè),，則需要按照17%的稅率繳納增值稅，兩者稅負(fù)承擔(dān)相差甚遠(yuǎn),。

　　企業(yè)所得稅優(yōu)惠：如果混業(yè)經(jīng)營,，軟件生產(chǎn)獲取的利潤將適用房地產(chǎn)業(yè)25%企業(yè)所得稅稅率，而如果新注冊成立的符合條件的軟件企業(yè),，可以在2017年12月31日前自獲利年度起計算優(yōu)惠期,，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年按照25%的法定稅率減半征收企業(yè)所得稅，并享受至期滿為止,。而且增值稅即征即退收入可以作為免稅收入,，在所得稅前的收入總額中進行扣減。造成非常大的稅收待遇差異,。

　　房地產(chǎn)公司采取租賃方式的納稅籌劃

　　A房地產(chǎn)公司將商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn),，用其他資產(chǎn)投資新設(shè)立B軟件公司，B公司辦公場所采用租賃方式向A公司承租,，按期支付租賃費,。

　　采用這種方式，按照前述,，不需要繳納土地增值稅,、契稅、企業(yè)所得稅,，但A公司需要繳納由于租賃而產(chǎn)生的營業(yè)稅及附加,、印花稅，以及房產(chǎn)稅,。

　　1. 營業(yè)稅及附加。租賃物業(yè)需要按照租賃收入5%繳納營業(yè)稅,，按照營業(yè)稅的7%繳納城建稅,、3%繳納教育費附加、2%繳納地方教育附加,。假設(shè)租賃期為20年,，以開發(fā)成本為3 000萬元作為租賃費，每年租賃費為150萬元,，A公司每年應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加=150×5%×(1+7%+3%+2%)=8.4(萬元),，20年共計繳納168萬元。

　　2. 房產(chǎn)稅,。按照租賃收入的12%繳納房產(chǎn)稅,，每年繳納的房產(chǎn)稅=150×12%=180(萬元);而自有房產(chǎn)是依據(jù)房產(chǎn)賬面原值的扣除30%后的余值為計稅基礎(chǔ)，按照1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅,，每年繳納的房產(chǎn)稅=3 000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬元),。

　　每年由此多繳納房產(chǎn)稅154.8萬元，20年累計將多繳納3 096萬元,。

　　3. 印花稅,。每年按照租賃費的1‰繳納印花稅，A公司每年繳納的印花稅=150×1‰=0.15(萬元),，20年累計繳納3萬元,，A、B兩家公司20年合計將繳納6萬元印花稅。

　　4. 在20年租賃期內(nèi),，A公司需要繳納稅款為3267萬元,，B公司需要繳納稅款3萬元，A,、B兩家公司因此共需繳納3270萬元的稅款,。

　　綜上所述，這幾種方式都不同程度地造成企業(yè)稅負(fù)增加,。而采用以分立形式新設(shè)企業(yè)的第二種方式,，不僅在投資初期不需要繳納稅款，而且在經(jīng)營期也能充分享受應(yīng)得各項稅收優(yōu)惠政策,，也不產(chǎn)生其他新的稅種和增加新稅負(fù),，可以有效達到節(jié)約稅款、降低稅負(fù)的目的,，是企業(yè)的最優(yōu)選擇,。