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營(yíng)改增“四類”涉稅事項(xiàng)增值稅處理的審核（掌握）

“四類”涉稅事項(xiàng)是指：

（1）納稅人提供建筑服務(wù)。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。

（3）納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),。

（4）納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

（一）納稅人提供建筑服務(wù)增值稅征收管理

1.納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計(jì)稅方法,，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2.一般納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務(wù),，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的：

應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額,，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.一般納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務(wù)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅以及小規(guī)模納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務(wù)的,，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.一般納稅人提供建筑服務(wù)可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情形

（1）以清包工方式提供的建筑服務(wù)（指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料,，并收取人工費(fèi),、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)）。

（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)（指全部或部分設(shè)備,、材料,、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程）。

（3）為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù),。

（4）銷(xiāo)售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù),，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額。安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,。

（5）銷(xiāo)售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù),，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額,，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,。

（6）建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù),，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材,、混凝土、砌體材料,、預(yù)制構(gòu)件的,。

5.納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款

納稅人提供建筑服務(wù),，重點(diǎn)審核三個(gè)部分：第一,，跨縣（市、區(qū)）建筑服務(wù)預(yù)繳,；第二,，預(yù)收款的預(yù)繳；第三,，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的情形,。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本規(guī)定,。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外）,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額,。

2.一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅,。

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅以及小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款,。

3.預(yù)繳稅款

采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照9%的適用稅率計(jì)算,；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算,。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,。

2.土地增值稅：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因,，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工,、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,，多退少補(bǔ)。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),，適用本規(guī)定,。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi),、接受捐贈(zèng),、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn),。

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建的不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。

4.納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)取得符合法律,、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,，不得扣除,。上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書(shū),、裁定書(shū),、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū),、公證債權(quán)文書(shū),。

（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

5.除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人,，應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

（四）納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“出租不動(dòng)產(chǎn)”）,，適用本規(guī)定。

1.一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房）

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn),，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,。

2.小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房）

（1）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。

個(gè)體工商戶出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市,、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

（2）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

其他個(gè)人出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3.住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房

（1）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入,，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

（2）住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅,。

住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

所屬章節(jié)：第一章 貨物勞務(wù)稅納稅審核和納稅申報(bào)

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2025年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》輕一·基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義

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