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土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,，應(yīng)稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入,。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對外投資,、分配給股東或投資者、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定,。

如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時(shí),，未列入收入,，則不得扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

（二）扣除項(xiàng)目金額審核［新5舊3（有評估價(jià)的情況）］

1.銷售新房及建筑物

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（A）：包括地價(jià)款、有關(guān)費(fèi)用和契稅,。

納稅人分期,、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的,，取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓,、已開發(fā)未轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)的項(xiàng)目中進(jìn)行分配,，即僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)算扣除,。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）,、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

①不包括利息支出,。

②包含裝修費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

③開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用明確區(qū)分。

按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定,，開發(fā)間接費(fèi)用指直接組織,、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（C）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

C=（A+B）×10%以內(nèi)

計(jì)算扣除的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（D）

城建稅,、教育費(fèi)附加,、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無此項(xiàng)）。

對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求,。

（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目（E）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

E=（A+B）×20%

2.銷售舊房及建筑物

（1）能提供評估價(jià)格：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

②舊房及建筑物的評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率。

③在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費(fèi)附加,、印花稅。

對于地方教育附加能否扣除要看題目已知條件,。

（2）不能取得評估價(jià)格,，但能提供購房發(fā)票：

經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，上述①和②可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除,。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年,，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的,，可以視同為一年,。

②對納稅人購房時(shí)繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計(jì)5%的基數(shù),。

（3）既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收,。

（三）應(yīng)納稅額的審核

1.確定不含增值稅收入總額

不含增值稅收入總額=含增值稅收入總額-增值稅

2.確定扣除項(xiàng)目：新5舊3（有評估價(jià)的情況）

3.計(jì)算增值額

增值額=不含增值稅收入總額-扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

6.計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

所屬章節(jié)：第四章 貨物和勞務(wù)稅納稅申報(bào)代理和納稅審核

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2023年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》高效基礎(chǔ)班授課講義

（本文為東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）