2014《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算,、審核與賬務(wù)處理

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2014《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》重要沖刺知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算,、審核與賬務(wù)處理

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核第二節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算,、審核與賬務(wù)處理的內(nèi)容。

　　【知識(shí)點(diǎn)】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算,、審核與賬務(wù)處理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)

　　1.應(yīng)稅收入的審核：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入,。

　　2.法定扣除項(xiàng)目金額的審核要點(diǎn)：

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　包括地價(jià)款,、有關(guān)費(fèi)用和稅金（契稅按地價(jià)款3%～5%計(jì)算征收,，在此項(xiàng)目中扣除；印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”中,，在第三項(xiàng)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中扣除）

　　審核時(shí)要注意,，納稅人分期,、分批開(kāi)發(fā)的情況。

　　扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）

　�,。�2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等,。

　　審核時(shí)注意：

　�,、龠@里的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”不是指會(huì)計(jì)賬面的“開(kāi)發(fā)成本”，而是按稅法要求計(jì)算的,，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將貸款的利息計(jì)入了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”,，則應(yīng)剔除，計(jì)入下一項(xiàng)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”,。

　�,、谌绻�納稅人開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租（未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)）的情況，不視同銷售,，要注意按比例分?jǐn)傆?jì)算出售部分的房地產(chǎn)。

　�,、酃�共配套設(shè)施費(fèi)注意在各期進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　�,。�3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　審核時(shí)要注意，這里的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”是按稅法要求計(jì)算扣除的,，不是指會(huì)計(jì)上的“財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用”,，不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除的。

　　具體扣除規(guī)定如下：

　�,、倮�息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）,。

　　a:利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除,。

　　b:超過(guò)貸款期限的利息不允許扣除。

　　c:加罰的利息不允許扣除,。

　　d:計(jì)算扣除的具體比例,，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。考試看具體條件,。

　�,、诶�息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

　　a:利息不再單獨(dú)扣除,，而是與其他費(fèi)用一并計(jì)算扣除,。

　　b:計(jì)算扣除的具體比例，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定�,？荚嚳淳唧w條件,。

　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　包括營(yíng)業(yè)稅（全額）,、城建稅,、教育費(fèi)附加。

　　印花稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”,，已經(jīng)在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”項(xiàng)目中計(jì)算扣除了,，不再單獨(dú)扣除。

　�,。�5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%,。

　　3.計(jì)算增值額

　　增值額=收入額－扣除項(xiàng)目金額。

　　4.計(jì)算增值率

　　增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×,。

　　5.確定適用稅率

　　依據(jù)計(jì)算的增值率,，按其稅率表確定適用稅率。

　　注意優(yōu)惠政策：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,，予以免稅；超過(guò)20%的,，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅,。

　　6.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　7.賬務(wù)處理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”。

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅

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