2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【內容導航】：

　　1.土地增值稅納稅人的審核

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節(jié)的土地增值稅納稅人的審核的內容,。

　　【知識點】：土地增值稅納稅人的審核

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,，轉讓國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人,，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人）,，應依照本條例繳納土地增值稅,。

　　提示：賣方涉及營業(yè)稅,、城建稅,、教育費附加、印花稅、土地增值稅,、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）,；買方涉及印花稅、契稅,。

　　審核納稅人時注意以下問題：

　�,。�1）轉讓非國有土地和出讓國有土地使用權的行為均不征稅。

　　非國有土地是指集體土地,，自行轉讓集體土地是一種違法行為,。

　　出讓國有土地使用權是政府行為，不納稅,。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權后,，將土地使用權再轉讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。

　�,。�2）國有土地使用權,、地上建筑物及其附著物的“產權”必須發(fā)生轉讓。

　�,。�3）單位之間進行房地產交換,，屬于土地增值稅征收范圍；個人之間互換自有住房,，經當地稅務機關核實,，可以免征土地增值稅。

　�,。�4）以房地產抵押取得借款,，抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿時,，如果無力償債,，以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的，征收土地增值稅,。

　　提示：先流轉,，再其他，后所得,。

　�,。�5）以房地產投資、聯(lián)營

　�,、俜康禺a開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營,，征收土地增值稅；

　�,、诜欠康禺a開發(fā)企業(yè)以其房地產向房地產開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營,，征收土地增值稅；

　�,、鄯欠康禺a開發(fā)企業(yè)以其房地產向非房地產開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營,，暫免征收土地增值稅。

　　提示：以無形資產,、不動產投資入股,，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為,，不征收營業(yè)稅,。在投資后轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅,。

　�,。�6）合作建房：一方出地，一方出資金,，雙方合作建房,，建成后分房自用的，暫免征稅,；建成后轉讓的,，應征收土地增值稅。

　�,。�7）非公益性贈與房地產,，應當征收土地增值稅；符合條件的公益性贈與不征收土地增值稅,。

　　公益性贈與：房產所有人,、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權,、土地使用權贈與教育,、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為,。

　　提示：營業(yè)稅沒有此類優(yōu)惠政策,，捐贈房產應該繳納營業(yè)稅。

　�,。�8）房地產的繼承不征收土地增值稅,。

　　（9）企業(yè)兼并行為,，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的,，暫免征收土地增值稅。

　�,。�10）房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā),，收取代建收入,，屬于勞務性收入，不征收土地增值稅,。

　�,。�11）房地產評估增值，不屬于土地增值稅的征收范圍,。

　�,。�12）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務,、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等,，發(fā)生所有權轉移時視同銷售房地產。

　�,。�13）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅,。

　　提示：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產自用不繳納營業(yè)稅,。

　　（14）國家收回國有土地使用權,、征用地上建筑物及附屬物,，免征土地增值稅。

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