房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)收入審核要點

　　1.應稅收入的審核：包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看,，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入。

　　2.法定扣除項目金額的審核要點：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額

　　包括地價款,、有關費用和稅金(契稅按地價款3%～5%計算征收,，在此項目中扣除;印花稅計入“管理費用”中，在第三項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中扣除)

　　審核時要注意,，納稅人分期,、分批開發(fā)的情況。

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉讓土地使用權的面積÷受讓土地使用權的總面積)

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎設施費,、公共配套設施費,、開發(fā)間接費用等。

　　審核時注意：

　�,、龠@里的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”不是指會計賬面的“開發(fā)成本”,，而是按稅法要求計算的，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將貸款的利息計入了“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，則應剔除,，計入下一項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”,。

　　②如果納稅人開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù))的情況,，不視同銷售,，要注意按比例分攤計算出售部分的房地產(chǎn)。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　審核時要注意,，這里的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是按稅法要求計算扣除的,，不是指會計上的“財務費用、管理費用,、銷售費用”,，不是按照納稅人實際發(fā)生的費用扣除的。

　　具體扣除規(guī)定如下：

　�,、倮�息支出能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　a:利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除,。

　　b:超過貸款期限的利息不允許扣除。

　　c:加罰的利息不允許扣除,。

　　d:計算扣除的具體比例,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。考試看具體條件,。

　�,、诶�息支出不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內。

　　a:利息不再單獨扣除,，而是與其他費用一并計算扣除,。

　　b:計算扣除的具體比例，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定�,？荚嚳淳唧w條件,。

　　(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　包括營業(yè)稅(全額)、城建稅,、教育費附加,。

　　印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費用”，已經(jīng)在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”項目中計算扣除了,，不再單獨扣除,。

　　(5)財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%,。

　　3.計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項目金額。

　　4.計算增值率

　　增值率=增值額/扣除項目金額×,。

　　5.確定適用稅率

　　依據(jù)計算的增值率,，按其稅率表確定適用稅率。

　　注意優(yōu)惠政策：建造普通標準住宅出售,，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的,，予以免稅;超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅,。

　　6.依據(jù)適用稅率計算應納稅額

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　7.賬務處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應繳納的土地增值稅應當計入“營業(yè)稅金及附加”,。

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅