《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人),，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅,。

　　提示：賣方涉及營(yíng)業(yè)稅,、城建稅、教育費(fèi)附加,、印花稅,、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅);買方涉及印花稅,、契稅,。

　　審核納稅人時(shí)注意以下問(wèn)題：

　　(1)轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為均不征稅。

　　非國(guó)有土地是指集體土地,，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為,。

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)是政府行為，不納稅,。土地使用者通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后,，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。

　　(2)國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓,。

　　(3)單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換，屬于土地增值稅征收范圍;個(gè)人之間互換自有住房,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅。

　　(4)以房地產(chǎn)抵押取得借款,，抵押期間不征收土地增值稅;抵押期滿時(shí),，如果無(wú)力償債，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,，征收土地增值稅,。

　　提示：先流轉(zhuǎn)，再其他,，后所得,。

　　(5)以房地產(chǎn)投資,、聯(lián)營(yíng)

　　①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng),，征收土地增值稅;

　�,、诜欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營(yíng)，征收土地增值稅;

　�,、鄯欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營(yíng),，暫免征收土地增值稅。

　　【提示】以無(wú)形資產(chǎn),、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,，不征收營(yíng)業(yè)稅,。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅,。

　　(6)合作建房：一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后分房自用的,，暫免征稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅,。

　　(7)非公益性贈(zèng)與房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅;符合條件的公益性贈(zèng)與不征收土地增值稅。

　　公益性贈(zèng)與：房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的行為。

　　提示：營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有此類優(yōu)惠政策,，捐贈(zèng)房產(chǎn)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　(8)房地產(chǎn)的繼承不征收土地增值稅,。

　　(9)企業(yè)兼并行為,，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅,。

　　(10)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),，收取代建收入，屬于勞務(wù)性收入,，不征收土地增值稅,。

　　(11)房地產(chǎn)評(píng)估增值,，不屬于土地增值稅的征收范圍。

　　(12)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售房地產(chǎn),。

　　(13)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,。

　　提示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)自用不繳納營(yíng)業(yè)稅,。

　　(14)國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附屬物,，免征土地增值稅,。