《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,，轉讓國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),，應依照本條例繳納土地增值稅。

　　提示：賣方涉及營業(yè)稅,、城建稅,、教育費附加、印花稅,、土地增值稅,、企業(yè)所得稅(或個人所得稅);買方涉及印花稅、契稅,。

　　審核納稅人時注意以下問題：

　　(1)轉讓非國有土地和出讓國有土地使用權的行為均不征稅,。

　　非國有土地是指集體土地，自行轉讓集體土地是一種違法行為,。

　　出讓國有土地使用權是政府行為,，不納稅。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權后,，將土地使用權再轉讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍,。

　　(2)國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的“產權”必須發(fā)生轉讓,。

　　(3)單位之間進行房地產交換,，屬于土地增值稅征收范圍;個人之間互換自有住房，經當地稅務機關核實,，可以免征土地增值稅,。

　　(4)以房地產抵押取得借款，抵押期間不征收土地增值稅;抵押期滿時，如果無力償債,，以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的,，征收土地增值稅。

　　提示：先流轉,，再其他,，后所得。

　　(5)以房地產投資,、聯(lián)營

　�,、俜康禺a開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營,，征收土地增值稅;

　�,、诜欠康禺a開發(fā)企業(yè)以其房地產向房地產開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營，征收土地增值稅;

　�,、鄯欠康禺a開發(fā)企業(yè)以其房地產向非房地產開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營,，暫免征收土地增值稅。

　　【提示】以無形資產,、不動產投資入股,，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為,，不征收營業(yè)稅,。在投資后轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅,。

　　(6)合作建房：一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后分房自用的,，暫免征稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅,。

　　(7)非公益性贈與房地產,，應當征收土地增值稅;符合條件的公益性贈與不征收土地增值稅。

　　公益性贈與：房產所有人,、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體,、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育,、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的行為。

　　提示：營業(yè)稅沒有此類優(yōu)惠政策,，捐贈房產應該繳納營業(yè)稅,。

　　(8)房地產的繼承不征收土地增值稅。

　　(9)企業(yè)兼并行為，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的,，暫免征收土地增值稅,。

　　(10)房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，收取代建收入,，屬于勞務性收入,，不征收土地增值稅。

　　(11)房地產評估增值,，不屬于土地增值稅的征收范圍,。

　　(12)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務,、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等,，發(fā)生所有權轉移時視同銷售房地產。

　　(13)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產權未發(fā)生轉移,，不征收土地增值稅。

　　提示：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產自用不繳納營業(yè)稅,。

　　(14)國家收回國有土地使用權,、征用地上建筑物及附屬物，免征土地增值稅,。