【東奧小編】2013年注冊稅務師考試時間已確定為2013年6月22日至23日,,距離注稅考試時間不到兩個月,,要趁早復習,,一步一步穩(wěn)紮穩(wěn)打,,考試前才能從容不迫�,,F(xiàn)階段已經(jīng)進入注稅第一輪復習,,復習目標為熟悉所報科目每章節(jié)的知識點,消除陌生感,,將較難知識點進行初步消化,。以下是《稅務代理實務》科目第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節(jié)土地增值稅納稅申報與納稅審核的知識點:土地增值稅的計算、審核與賬務處理,,供學員們參考,。
第十章 其他稅種納稅申報和納稅審核
第二節(jié) 土地增值稅納稅申報與納稅審核
三、土地增值稅的計算,、審核與賬務處理
增值額=收入額—扣除項目金額
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計算,、審核與賬務處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)收入審核要點
1.應稅收入的審核:包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看,,包括貨幣收入,、實物收入和其他收入。
2.法定扣除項目金額的審核要點:
(1)取得土地使用權所支付的金額
包括地價款,、有關費用和稅金(如契稅,,按地價款3%~5%計算征收)
▲審核時要注意,納稅人分期,、分批開發(fā)的情況,。
扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉讓土地使用權的面積÷受讓土地使用權的總面積)
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎設施費、公共配套設施費,、開發(fā)間接費用等,。
審核時注意:
①這里的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”不是指會計賬面的“開發(fā)成本”,,而是按稅法要求計算的,,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將貸款的利息計入了“房地產(chǎn)開發(fā)成本”,則應剔除,,計入下一項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”,。
②如果納稅人開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù))的情況,,要注意按比例分攤計算出售部分的房地產(chǎn),。
③公共配套設施費注意在各期進行分攤
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用
審核時要注意,,這里的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是按稅法要求計算扣除的,,不是指會計上的“財務費用、管理費用,、銷售費用”,,不是按照納稅人實際發(fā)生的費用扣除的。
扣除規(guī)定如下:
�,、倮⒅С瞿軌虬崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額),。
a:利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除,。
b:超過貸款期限的利息不允許扣除,。
c:加罰的利息不允許扣除。
d:計算扣除的具體比例,,由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,�,?荚嚳淳唧w條件。
�,、诶⒅С霾荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內,。
a:利息不再單獨扣除,而是與其他費用一并計算扣除,。
b:計算扣除的具體比例,,由省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。考試看具體條件,。
(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
包括營業(yè)稅(全額),、城建稅、教育費附加,。
印花稅:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費用”,,已經(jīng)在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”項目中計算扣除了,不再單獨扣除,。
(5)財政部確定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除
加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%,。
3.計算增值額
增值額=收入額—扣除項目金額,。
4.計算增值率
增值率=增值額/扣除項目金額×。
5.確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率,,按其稅率表確定適用稅率,。
建造普通標準住宅出售,其增值額未超過扣除項目金額之和20%的,,予以免稅;超過20%的,,應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
6.依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
7.賬務處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應繳納的土地增值稅應當計入“營業(yè)稅金及附加”,。
借:營業(yè)稅金及附加
貸:應交稅費——應交土地增值稅
(二)銷售舊房及建筑物土地增值稅的計算,、審核與賬務處理
1.應稅收入的審核:同上
2.法定扣除項目金額的審核:
(1)舊房及建筑物的評估價格(不含地價)
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
(2)取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用(包括契稅)
審核時要注意納稅人是否能提供合法有效憑證
(3)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
包括營業(yè)稅、城建稅,、教育費附加,、印花稅
3.增值額=應稅收入-扣除項目金額
4.增值率=增值額/扣除項目金額
5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)
6.應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
7.會計核算
(1)注銷固定資產(chǎn)原值時
借:固定資產(chǎn)清理
累計折舊
貸:固定資產(chǎn)
(2)取得轉讓收入時
借:銀行存款
貸:固定資產(chǎn)清理
(3)計算相關稅金
借:固定資產(chǎn)清理
貸:應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交土地增值稅
——應交城建稅
——應交教育費附加
(4)結轉固定資產(chǎn)清理費用時:
借:固定資產(chǎn)清理
貸:營業(yè)外收入
(三)轉讓土地使用權
1.應稅收入的審核:同上
2.法定扣除項目金額的審核:
(1)取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用
(2)轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營、城,、教,、印)。
提示:不按評估價格計算扣除項目
3.計算增值額=應稅收入-扣除項目金額
4.計算增值率=增值額/扣除項目金額
5.計算應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
6.會計核算
借:累計攤銷
貸:無形資產(chǎn)
應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交土地增值稅
——應交城建稅
——應交教育費附加
營業(yè)外收入(或者可能是在借方的營業(yè)外支出)
溫馨提示:本文內容參照2012年注稅教材,,內容僅供參考,,欲了解最新注稅考試知識點請參看注稅2013年最新教材或東奧2013年注稅最新網(wǎng)絡課程。
責任編輯:龍貓的樹洞
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