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建筑物區(qū)分所有權(quán)是什么

來源：東奧會計在線責(zé)編：cyw 2020-07-14 14:43:51

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東奧稅務(wù)師

2025-01-08 17:12:26

建筑物區(qū)分所有權(quán),，是指區(qū)分所有建筑物的所有人對其專有部分享有獨自占有,、使用的專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán),，以及對建筑物的整體享有成員權(quán),，構(gòu)成的建筑物的復(fù)合共有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成

在建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成上,，我國通說采用“三元論”說,，即將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由三部分構(gòu)成，即專有所有權(quán),、共有所有權(quán)和成員權(quán),。

1,、專有所有權(quán)

專有所有權(quán),，是指建筑物的專有部分，區(qū)分所有權(quán)人取得的供其使用的特定的單元或者樓層等,，具備構(gòu)造上和利用上的獨立性,，如住宅、天花板,、地板等是專有部分,，不需要經(jīng)過相鄰的專有部分，而直接與走廊,、樓梯等共用部分與外界連接,。建筑物的專有部分的成立應(yīng)該具備以下兩個條件：

（1）在構(gòu)造上具有獨立性，即在物理上具有獨立性,，能夠被明確區(qū)分開,，其專有人可以排他地獨立占有,、使用、收益,、處分該建筑物部分,。

（2）在使用上須具備獨立性，可供單獨使用,，有其獨立出入的門戶,，可以不需要經(jīng)過相鄰的部分出入，即能夠滿足一般生活目的的獨立機能,。在對其享有的專有部分的權(quán)利上,，與一般所有權(quán)人對其享有的物的權(quán)利一樣，具有自由,、永久,、排他性。

2,、共有所有權(quán)

共有所有權(quán),，又稱“共有部分持分權(quán)”或“持份共有所有權(quán)部分”，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定,，在區(qū)分所有建筑物之共有部分享有的占有,、使用及收益的權(quán)利。共有部分,，是指區(qū)分所有建筑物,，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物，其包括供全體區(qū)分所有權(quán)人使用的全體共有部分,，如建筑物的大門,、通道、電梯,、道路等設(shè)施,，也包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用的部分共有部分或一部分共有部分，如幾戶共同使用的墻壁,、過道等,。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分,。法定共有部分在構(gòu)造上,、利用上沒有獨立性，如共用的出入口,、樓頂?shù)冉ㄖ锏囊徊糠?約定共有部分在某些構(gòu)造上和使用上具有獨立性,，根據(jù)各業(yè)主之間來約定形成。

3、成員權(quán)

建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán),，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)基于在一棟建筑物的構(gòu)造,、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù),。成員權(quán)與上述的專有所有權(quán)和共有所有權(quán)明顯不同的是,，專有所有權(quán)與共有所有權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，而成員權(quán)是業(yè)主們基于共同的財產(chǎn)利益而形成的身份權(quán),，是各區(qū)分所有人就共同關(guān)系事務(wù)如何作出決定,，以及該決定應(yīng)如何被執(zhí)行而享有的權(quán)利。成員權(quán)主要涉及在整體上如何管理,、維護,、使用、收益和處分建筑物的事務(wù),。

建筑物有廣義和狹義兩種含義,。廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋,，又包括構(gòu)筑物,。

狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物,。房屋是指有基礎(chǔ),、墻、頂,、門,、窗，能夠遮風(fēng)避雨,，供人在內(nèi)居住,、工作、學(xué)習(xí),、娛樂,、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。建筑相關(guān)專業(yè)多是指狹義的建筑物涵義,。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征

1,、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性,，建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上面的所有權(quán)形式;

2,、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性，由專有權(quán),、共有權(quán)和成員權(quán)構(gòu)成;

3,、建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性，盡管建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三個部分,，但它卻是一個獨立的,、統(tǒng)一的、整體的權(quán)利;

4,、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性,，只登記專有權(quán)即設(shè)立了區(qū)分所有權(quán)、共有權(quán),、成員權(quán)隨此而發(fā)生,，不必單獨進行登記。在區(qū)分所有的成立登記上,，一般只登記專有部分所有權(quán),，而對共有部分所有權(quán)并不單獨登記。正是由于共有部分附隨于專有部分,，因而區(qū)分所有權(quán)中的共有,，既不同于按份共有，也不同于共同共有,，可以將其視為一種特殊的共有形態(tài),。

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