在稅務(wù)師考試備考中,，只有嘗試過，努力過,，堅(jiān)持過，才能有收獲,。東奧會計(jì)在線為大家準(zhǔn)備了《稅法二》基礎(chǔ)階段知識點(diǎn)匯總,，希望大家能堅(jiān)持學(xué)習(xí),！

推薦：▏稅法二高頻考點(diǎn)匯總 ▏2023年圖書 ▏2023年好課 ▏

【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計(jì)稅成本的核算方法

【所屬章節(jié)】

第一章 企業(yè)所得稅

【知識點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計(jì)稅成本的核算方法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計(jì)稅成本的核算方法

（一）概念

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā),、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用,。

（二）確定原則

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目,。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

1.可否銷售原則

（1）開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算,；

（2）不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集,，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

2.功能區(qū)分原則

開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立,，且具有不同使用功能時,，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

3.定價差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算,。

4.成本差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算,。

5.權(quán)益區(qū)分原則

開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

（三）計(jì)稅成本支出的內(nèi)容

1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，主要包括土地買價或出讓金,、大市政配套費(fèi),、契稅,、耕地占用稅、土地使用費(fèi),、土地閑置費(fèi),、土地變更用途和超面積補(bǔ)繳的地價及相關(guān)稅費(fèi),、拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動遷支出,、回遷房建造支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)

是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察,、測繪、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、可行性研究,、籌建,、場地通平等前期費(fèi)用。

3.建筑安裝工程費(fèi)

是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用,。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水,、供電、供氣,、排污、排洪,、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生,、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)

是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的,、獨(dú)立的,、非營利性的,，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府,、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費(fèi)

是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

（四）計(jì)稅成本核算程序

1.整理,、歸納

對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出,，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn),、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類,，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn),。

2.歸集、分配

對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出,、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本,、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理地歸集,、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象,。

3.已銷,、未銷分配

對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品,、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除,，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除,。

4.結(jié)算、扣除

對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除,，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除,。

（五）計(jì)稅成本的分配

1.企業(yè)開發(fā),、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。

2.應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,，直接計(jì)入成本對象。

3.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（六）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的成本確定

（七）除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外,，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本（可以預(yù)提的三種情況）：

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,，但最高不得超過合同總金額的10%。

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同,、協(xié)議或廣告,、模型中明確承諾建造且不可撤銷,，或按照法律、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件,。

3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費(fèi)用,、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提,。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金,。

（八）其他

1.企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所,，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算,。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,。

2.企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本,，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本,。

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師《稅法二》高效基礎(chǔ)班授課講義

（本文為東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）