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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理

【所屬章節(jié)】

第一章 企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理

（一）銷(xiāo)售收入的范圍

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款,，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益,。

2.企業(yè)代有關(guān)部門(mén),、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。

（二）銷(xiāo)售收入的確認(rèn)

1.一次性全額收款方式

應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

2.分期收款方式

（1）應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),；

（2）付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

3.銀行按揭方式

應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

4.委托銷(xiāo)售

（1）支付手續(xù)費(fèi)方式

按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

（2）視同買(mǎi)斷方式

①屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè),、受托方,、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，應(yīng)比較銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格和買(mǎi)斷價(jià)格,，遵循從高原則,，于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

②屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的,，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

（3）基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式

①屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè),、受托方,、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，應(yīng)比較銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格與基價(jià),，遵循從高原則,，于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),；

②屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

（4）包銷(xiāo)方式

①包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定,，參照上述規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

②包銷(xiāo)期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

5.視同銷(xiāo)售

企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助,、職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,，應(yīng)視同銷(xiāo)售,，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn),。

（三）視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序：

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定,；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

3.按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定,。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（四）銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

1.計(jì)稅毛利率（由省,、自治區(qū),、直轄市稅務(wù)局確定）

2.應(yīng)納稅所得額

（1）企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額,，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

（3）在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料,。

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師《稅法二》高效基礎(chǔ)班授課講義

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