計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算_2022年稅法二基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)
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計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
【所屬章節(jié)】
第五章 房產(chǎn)稅
【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、計(jì)稅依據(jù)
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋,，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
所謂計(jì)稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額,。其中：
（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),。
（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施,。
（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建,，要相應(yīng)增加房屋原值,。
（4）更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值,。
對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，征收房產(chǎn)稅,。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑征收房產(chǎn)稅,。
（6）有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
（7）產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。
（8）房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等,。
容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)：
①宗地容積率=建筑面積÷土地面積
②容積率低于0.5時(shí),，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為：應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)
2.對(duì)于出租的房屋,，以租金收入（不含增值稅）為計(jì)稅依據(jù)。
3.投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),，投資者參與投資利潤(rùn)分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，由被投資方按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；
（2）以房產(chǎn)投資,，收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，由投資方按不含增值稅的租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。
4.融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
（1）融資租賃合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算征收,；
（2）未約定開始日的，自合同簽訂的次月起計(jì)算繳納,。
5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
（1）由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,；
（2）自營(yíng)的，依照房產(chǎn)余值計(jì)征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的,，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；
（3）出租的,，依照不含增值稅租金收入計(jì)征,。
二、應(yīng)納稅額的計(jì)算
（一）地上建筑物
從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=不含增值稅租金收入×12%（個(gè)人出租住房為4%）
（二）獨(dú)立地下建筑物
1.工業(yè)用途房產(chǎn),，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,。
應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%,。
3.出租的地下建筑,，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》基礎(chǔ)班授課講義
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