計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算_2021年稅務(wù)師《稅法二》高頻考點(diǎn)
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
【所屬章節(jié)】
第五章 房產(chǎn)稅
【知識點(diǎn)】計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
計稅方法 | 計稅依據(jù) | 稅率 | 稅額計算公式 |
從價計征 | 房產(chǎn)余值 | 1.2% | 全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2% |
從租計征 | 房產(chǎn)租金 | 12% 4% | 應(yīng)納稅額=（不含增值稅）租金收入×12%（或4%） |
一、計稅依據(jù)
1.對經(jīng)營自用的房屋,，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù),。
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額,。其中：
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施,。
【注意】凡是與房產(chǎn)不可分割,、不可移動的配套設(shè)施(如中央空調(diào)等)不論會計上如何核算，一并征稅,。
(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值,。
(4)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值,。
對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除,。
(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅,。
對于與地上房屋相連的地下建筑,，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑征收房產(chǎn)稅。
(6)有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,。(區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定)
(7)產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
(8)房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價：
①宗地容積率=建筑面積÷土地面積
②容積率低于0.5時,，計入房產(chǎn)原值的地價為:應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價
2.對于出租的房屋，以租金收入(不含增值稅)為計稅依據(jù),。
3.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)
(1)以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的,，由被投資方按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,；
(2)以房產(chǎn)投資，收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的,，由投資方按不含增值稅的租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
4.融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)
(1)融資租賃合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值計算征收,；
(2)未約定開始日的,，自合同簽訂的次月起計算繳納。
5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)
(1)由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,；
(2)自營的,，依照房產(chǎn)余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的,，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值,；
(3)出租的，依照不含增值稅租金收入計征,。
二,、應(yīng)納稅額的計算
(一)地上建筑物
從價計征:應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%
從租計征:應(yīng)納稅額=不含增值稅租金收入×12%(個人出租住房為4%)
【注意1】對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場,、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,。
【注意2】要特別關(guān)注年度中間發(fā)生房產(chǎn)用途改變時，房產(chǎn)稅的計算,。
(二)獨(dú)立地下建筑物
1.工業(yè)用途房產(chǎn),，以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn),，以房屋原價的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,。
應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%,。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,。
（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）
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