房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)_2021年稅務(wù)師《稅法二》高頻考點

來源：東奧會計在線責(zé)編：cyw2021-09-18 09:45:05

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

【所屬章節(jié)】

第一章企業(yè)所得稅

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的概念(了解)

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)是指包括土地的開發(fā),，建造,、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物,、附著物,、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營活動。

在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè),，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案,。

2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。

二,、收入的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金,、費用和附加等

開票方式	收入處理
納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的	全部確認(rèn)為銷售收入
未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開具發(fā)票的	可作為代收代繳款項進(jìn)行管理

(二)收入的實現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

銷售方式	稅務(wù)處理
1.一次性全額收款	實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日,，確認(rèn)收入的實現(xiàn)
2.分期收款	按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn) 付款方提前付款的,，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)
3.銀行按揭方式	按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額（1）首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入（2）余款于銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入

4.委托方式銷售

(1)支付手續(xù)費方式：按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

(2)視同買斷方式：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入,。

企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者
企業(yè)、受托方,、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者
受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	買斷價格

(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式的：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入,。

企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格和基價中的較高者,，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
企業(yè),、受托方,、購買方三方共同簽訂
受托方與購買方直接簽訂銷售合同	按基價加上按規(guī)定取得的分成額

(4)采取包銷方式

包銷期內(nèi)	可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)
包銷期滿后	尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)

(三)視同銷售的確認(rèn)

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈,、贊助,、職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實際取得利益權(quán)利時，按以下方法和順序確認(rèn)收入(或利潤)：

(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定,。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品

1.先按預(yù)計的計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(先看房屋性質(zhì),，再看房屋區(qū)域)

房屋性質(zhì)	地理位置	預(yù)計利潤率標(biāo)準(zhǔn)
非經(jīng)濟(jì)適用房,、限價房、危改房	省,、自治區(qū),、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)	不得低于15%
	地級市城區(qū)和郊區(qū)	不得低于10%
	其他地區(qū)	不得低于5%
經(jīng)濟(jì)適用房、限價房,、危改房（不受區(qū)域限制）		不得低于3%

2.待完工后,，企業(yè)結(jié)算實際毛利額，并將實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額,。

3.從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在月(季)度預(yù)繳企業(yè)所得稅時,，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)按照稅收規(guī)定計算應(yīng)納稅所得額,，在《企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表》中的“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”欄次填報,。在2021年以前，填入此行的金額是“按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額”;而從2021年1季度開始,，填入此行的金額為“按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額,，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額”。(2021年新增)

【解釋】預(yù)繳土地增值稅會計處理如下:

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

待開發(fā)項目達(dá)到完工條件,，確認(rèn)相應(yīng)的收入及成本,，結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

也就是說,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納但未計入損益的稅費在預(yù)繳時即可扣除,，既減輕其資金壓力，又減少其匯算清繳時納稅調(diào)整的工作量,。

(五)未完工先租的,，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),。

總結(jié)：

高頻考點	要點
代收款	看開票方式（價內(nèi)或企業(yè)開具,，作收入，否則不做）
收入實現(xiàn)規(guī)則	一次性付款,、分期付款,、按揭、委托銷售（4種方式下收入確認(rèn)：收清單,、較高價格,、買斷價格、基價加分成等）
視同銷售	判斷是否視同銷售,、順序確定收入（15%）
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品	毛利率的確定（看房屋性質(zhì)及區(qū)域：3%-5%-10%-15%）-房開企業(yè)預(yù)繳土地增值稅等可扣