房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)_2021年《稅法二》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-01-15 09:52:25

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【內容導航】

房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅

【知識點】房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)

房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)

第七節(jié) 房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理

三,、成本、費用扣除的稅務處理

(一)企業(yè)在進行成本,、費用的核算與扣除時,，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本,。

(二)企業(yè)發(fā)生的期間費用,、已銷開發(fā)產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除,。

(三)已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本,，其中，可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積,。

(四)企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和對已售開發(fā)產品(包括共用部位,、共用設施設備)進行日常維護、保養(yǎng),、修理等實際發(fā)生的維修費用,，準予在當期扣除。

(五)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位,、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門,、單位的，應于移交時扣除,。

(六)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所,、物業(yè)管理場所、電站,、熱力站,、水廠,、文體場館,、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

情形	處理
屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的,，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位的	可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理
屬于營利性的,，或產權歸企業(yè)所有的,，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位以外的其他單位的	應當單獨核算其成本,。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理

(七)企業(yè)在房地產開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊,、學校,、醫(yī)療設施、停車場所：

郵電通信,、學校,、醫(yī)療設施

（1）在開發(fā)區(qū)內建造：應單獨核算成本

（2）企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設,，完工后有償移交的：國家有關業(yè)務管理部門,、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額

停車場所

（1）單獨建造：應作為成本對象單獨核算

（2）利用地下基礎設施形成的停車場所：作為公共配套設施進行處理

（八）保證金（擔保金）	銀行按揭方式銷售開發(fā)產品,，約定為購買方提供按揭貸款擔保時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除,，也不得作為費用在當期稅前扣除,，但實際發(fā)生損失時可據實扣除
（九）支付境外機構的銷售費用	委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分,，準予據實扣除

（十）利息

（1）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用,，可直接在稅前扣除

（2）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除

（十一）財產損失

（1）企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失,，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除

（2）企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除

（十二）折舊費用

企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的,，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,，不得在稅前扣除折舊費用

四、計稅成本的核算方法

（一）計稅成本對象的確定原則

可否銷售原則,、功能區(qū)分原則,、定價差異原則、成本差異原則,、權益區(qū)分原則

（二）開發(fā)產品計稅成本支出的內容

1.土地征用費及拆遷補償費,。包括契稅、耕地占用稅,、土地使用費,、土地閑置費等

2.前期工程費

3.建筑安裝工程費

4.基礎設施建設費

5.公共配套設施費

6.開發(fā)間接費

(三)成本計算方法

1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算,。

2.應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,，直接計入成本對象。

3.共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

占地面積法	已動工開發(fā)成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積（土地成本，一般按占地面積法進行分配,。如果確需結合其他方法進行分配的,，應協商請求稅務機關同意）
建筑面積法	已動工開發(fā)成本對象建筑面積÷開發(fā)用地總建筑面積（單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配）
直接成本法	期內某一成本對象的直接開發(fā)成本÷期內全部成本對象直接開發(fā)成本（借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,，適用本辦法）
預算造價法	期內某一成本對象預算造價÷期內全部成本對象預算造價（借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,，適用本辦法）

(四)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權，應按下列規(guī)定確定成本：

換取情形

確認時間

確認金額

開發(fā)產品換土地使用權

（1）本土地開發(fā)建造的開發(fā)產品：接受土地使用權時暫不確認其成本,，待首次分出開發(fā)產品時,，確認成本

（2）其他土地開發(fā)建造的開發(fā)產品：投資交易發(fā)生時

分出（應付）產品的公允價值+土地使用權轉移稅費+應付補價-應收補價

股權換土地使用權

投資交易發(fā)生時

該項土地使用權公允價值+土地使用權轉移稅費+應付補價-應收補價

(五)除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

未取得全額發(fā)票	出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的,，在證明資料充分的前提下,，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%
公共配套設施	公共配套設施尚未建造或尚未完工的,，可按預算造價合理預提建造費用（必須已在售房合同,、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,，或按照法律,、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件）
報批報建費用、物業(yè)完善費用	應向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用,、物業(yè)完善費用（應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項基金）可以按規(guī)定預提

五、特定事項的稅務處理

(一)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他主體合作或合資開發(fā)房地產項目,，且該項目未成立獨立法人公司的,，按下列規(guī)定進行處理：

分配開發(fā)產品

（1）該項目已經結算計稅成本：應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額

（2）未結算計稅成本：將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務處理

分配項目利潤

（1）將項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額，不得在稅前分配該項目利潤,，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出

（2）投資方取得項目的營業(yè)利潤：視同股息,、紅利

(二)企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的,，應在首次取得開發(fā)產品時,，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項業(yè)務進行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產品公允價值(包括首次取得和以后應取得的)計算確認土地使用權轉讓所得或損失,。

(三)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅問題處理

1.企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉,，用以后年度所得彌補。

2.企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損,，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,，并申請退稅,。

【解釋】各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入,。

3.該項目各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;

企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款;

當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,，應作為虧損向以后年度結轉,，并調整以后年度的應納稅所得額。

4.按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，相應年度應納稅所得額為正數的,，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅,。

5.企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅;超過部分作為項目清算年度產生的虧損,，向以后年度結轉,。

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（注：以上內容選自文顏老師《稅法二》授課講義）