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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(2)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章 企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(2)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(2)

第七節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理

三、成本,、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

(二)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。

(三)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本，其中，可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積,。

(四)企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng),、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用,，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

(五)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門,、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除,。

(六)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所,、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站,、熱力站,、水廠、文體場(chǎng)館,、幼兒園等配套設(shè)施,，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(七)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施,、停車場(chǎng)所：

四,、計(jì)稅成本的核算方法

(三)成本計(jì)算方法

1.企業(yè)開(kāi)發(fā),、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。

2.應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,，直接計(jì)入成本對(duì)象,。

3.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象,，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

(四)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán),，應(yīng)按下列規(guī)定確定成本：

(五)除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外,，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

五、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

(二)企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,，應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值(包括首次取得和以后應(yīng)取得的)計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失,。

(三)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅問(wèn)題處理

1.企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后,，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),，用以后年度所得彌補(bǔ),。

2.企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損,，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅,。

【解釋】各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額)

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

3.該項(xiàng)目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅;

企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額,，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款;

當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額,。

4.按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的,，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,。

5.企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額,，不得超過(guò)其在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅;超過(guò)部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),。

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（注：以上內(nèi)容選自文顏老師《稅法二》授課講義）

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