房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(1)_2021年《稅法二》預習考點
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【內容導航】
房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(1)
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法二》第一章 企業(yè)所得稅
【知識點】房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(1)
房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(1)
第七節(jié) 房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理
一,、房地產開發(fā)經營業(yè)務的概念
定義 | 企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務是指包括土地的開發(fā),建造,、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物,、配套設施等開發(fā)產品的一系列經營活動 |
完工的界定 | 在中國境內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè),,除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產品符合下列條件之一的,,應視為已經完工: (1)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案 (2)開發(fā)產品已開始投入使用 (3)開發(fā)產品已取得了初始產權證明 |
【解釋】開發(fā)產品開始投入使用,,是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實際投入使用。(2020年新增)
【提示】房地產開發(fā)企業(yè)建造,、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格,,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù),當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工,。(2020年新增)
二,、收入的稅務處理
(一)開發(fā)產品銷售收入的范圍
1.開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款,包括現金,、現金等價物及其他經濟利益,。
2.企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金,、費用和附加:
情形 | 處理 |
(1)納入開發(fā)產品價內 (2)由企業(yè)開具發(fā)票 | 應按規(guī)定全部確認為銷售收入 |
(3)未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開具發(fā)票的 | 可作為代收代繳款項進行管理 |
(二)企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認銷售收入的實現,,具體確認方式:
銷售方式 | 確認收入的實現 |
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品 | 應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日,,確認收入的實現 |
2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產品 | (1)應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日期確認收入的實現 (2)付款方提前付款的,在實際付款日期確認收入的實現 |
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品 | 應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,,其首付款應于實際收到日確認收入實現,,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現 |
4.采取委托方式銷售開發(fā)產品的,應按以下原則確認收入的實現:
銷售方式 | 確認收入的實現 |
(1)支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的 | 應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現 |
(2)視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的
簽訂合同或協(xié)議的情形 | 確認收入的實現 | |
①企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 按銷售合同或協(xié)議中約定的價格與買斷價格中的較高者 | 收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現 |
②企業(yè),、受托方,、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 | ||
③受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的 | 買斷價格 |
(3)基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品,與收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現
簽訂合同或協(xié)議的情形 | 確認收入的實現 |
①企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價格與基價中的較高者,,企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,,不得直接從銷售收入中減除 |
②企業(yè)、受托方,、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 | |
③受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的 | 基價加上分成額 |
(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的
包銷期內 | 可根據包銷合同的有關約定,,參照上述規(guī)定確認收入的實現 |
包銷期滿 | 包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品,,企業(yè)應根據包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現 |
(三)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助,、職工福利,、獎勵、對外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為,,應視同銷售,,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現,。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定;
2.由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定;
3.按開發(fā)產品的成本利潤率確定,。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定,。
(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入,,先按預計的計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額,。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品已經完工的,,應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額,同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,,計入當年(完工年度)應納稅所得額,。
開發(fā)項目 | 計稅毛利率 | |
經濟適用房、限價房,、危改房 | 不得低于3% | |
其他 開發(fā) 產品 | 省,、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū) | 不得低于15% |
地級市城區(qū)和郊區(qū) | 不得低于10% | |
其他地區(qū) | 不得低于5% |
(五)企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前,與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的,自開發(fā)產品交付承租人使用之日起,出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
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(注:以上內容選自文顏老師《稅法二》授課講義)
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