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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章 企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

第七節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的概念

【解釋】開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實(shí)際投入使用,。(2020年新增)

【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造,、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù),，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工,。(2020年新增)

二、收入的稅務(wù)處理

(一)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款,，包括現(xiàn)金,、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

2.企業(yè)代有關(guān)部門,、單位和企業(yè)收取的各種基金,、費(fèi)用和附加：

(二)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn),，具體確認(rèn)方式：

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

(2)視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的

(3)基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品,，與收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)

(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的

(三)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng),、贊助,、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/p>

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定;

3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定,。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，先按預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工的,，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額,，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得額,。

(五)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前,，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的,，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

成功絕不是“三天打魚”時(shí)的心血來潮,，也不是“兩天曬網(wǎng)”中的半途而廢和信誓旦旦的空洞口號(hào)。是平日里點(diǎn)滴的積累,，是不斷的延續(xù),，是不屈中的奮進(jìn)。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試,！快一起努力學(xué)習(xí)吧,！

（注：以上內(nèi)容選自文顏老師《稅法二》授課講義）

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