特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理_2020年《稅法二》預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：王超越2019-12-24 14:36:00

上一節(jié)我們學(xué)習(xí)了稅務(wù)師計(jì)稅成本的核算方法以及對(duì)象的確定原則，接下來(lái)我們來(lái)繼續(xù)往下學(xué)習(xí)特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章-企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

1.企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,，按下列規(guī)定處理：

合作建房、合作分房,，首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)	如該項(xiàng)目已結(jié)算計(jì)稅成本,，則分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額
	如未結(jié)算計(jì)稅成本,，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行稅務(wù)處理
合作建房、合作分錢	該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額先申報(bào)繳納企業(yè)所得稅,，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或稅前扣除相關(guān)利息支出
	投資方取得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)視同股息,、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理

2.投地建房、合作分房

企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,，應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,，并按取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值（包括首次取得和以后應(yīng)取得的）計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失,。

3.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅

（1）企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),，用以后年度所得彌補(bǔ)。

（2）企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后,，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損,，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,，并申請(qǐng)退稅,。

退稅計(jì)算方法：

（1）該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例,，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入,。

（2）該項(xiàng)目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；

企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額,，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款,；

當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額,。

（3）按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的,，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,。

（4）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅,；超過(guò)部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損,，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

【總結(jié)】計(jì)算退稅程序：清算后分?jǐn)偼猎龆悺?jì)算補(bǔ)繳土增稅（分?jǐn)傤~-已繳額）→調(diào)應(yīng)納稅所得額（土增稅多,，所得額減少）→計(jì)算退稅（多則退,，少則補(bǔ)）,。

總結(jié)：

高頻考點(diǎn)	要點(diǎn)
成本扣除	維修費(fèi)用（可扣）、維修基金（已計(jì)收入共用移交時(shí)扣除）,、基本配套設(shè)施（是否營(yíng)利,，處理不同）、公共建筑（單建單算,，合建抵成本）,、按揭擔(dān)保金（據(jù)實(shí)）、境外傭金（10%）,、利息支出,、折舊（12個(gè)月）
成本計(jì)算方法	開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（制造成本法）、土地成本（占地面積法）,、單獨(dú)過(guò)渡性成本對(duì)象（建筑面積法）,、借款費(fèi)用（直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法）
特定事項(xiàng)	合作建房、合作分房+合作建房,、合作分錢+投地建房,、合作分房+土增稅清算涉及的企業(yè)所得稅退稅