特定事項的稅務(wù)處理_2020年《稅法二》預(yù)習考點

來源：東奧會計在線責編：王超越2019-12-24 14:36:00

上一節(jié)我們學(xué)習了稅務(wù)師計稅成本的核算方法以及對象的確定原則,，接下來我們來繼續(xù)往下學(xué)習特定事項的稅務(wù)處理,。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

特定事項的稅務(wù)處理

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第一章-企業(yè)所得稅

【知識點】特定事項的稅務(wù)處理

特定事項的稅務(wù)處理

1.企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目,，且該項目未成立獨立法人公司的,，按下列規(guī)定處理：

合作建房,、合作分房,，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時	如該項目已結(jié)算計稅成本,，則分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額
	如未結(jié)算計稅成本,，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務(wù)處理
合作建房、合作分錢	該項目形成的營業(yè)利潤額先申報繳納企業(yè)所得稅,，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或稅前扣除相關(guān)利息支出
	投資方取得營業(yè)利潤視同股息、紅利進行稅務(wù)處理

2.投地建房,、合作分房

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的,，應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理,，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價值（包括首次取得和以后應(yīng)取得的）計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失,。

3.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅

（1）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),，用以后年度所得彌補,。

（2）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損,，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,，并申請退稅,。

退稅計算方法：

（1）該項目繳納的土地增值稅總額,，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤,，具體按以下公式計算：

各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入,。

（2）該項目各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅,；

企業(yè)應(yīng)調(diào)整當年度的應(yīng)納稅所得額,，并按規(guī)定計算當年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；

當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額,。

（3）按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的,，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（4）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額,，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅,；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損,，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

【總結(jié)】計算退稅程序：清算后分攤土增稅→計算補繳土增稅（分攤額-已繳額）→調(diào)應(yīng)納稅所得額（土增稅多,，所得額減少）→計算退稅（多則退，少則補）,。

總結(jié)：

高頻考點	要點
成本扣除	維修費用（可扣）,、維修基金（已計收入共用移交時扣除）、基本配套設(shè)施（是否營利,，處理不同）、公共建筑（單建單算,，合建抵成本）,、按揭擔保金（據(jù)實）,、境外傭金（10%）、利息支出,、折舊（12個月）
成本計算方法	開發(fā)產(chǎn)品（制造成本法）,、土地成本（占地面積法）,、單獨過渡性成本對象（建筑面積法）、借款費用（直接成本法或按預(yù)算造價法）
特定事項	合作建房,、合作分房+合作建房,、合作分錢+投地建房、合作分房+土增稅清算涉及的企業(yè)所得稅退稅