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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)視同銷(xiāo)售如何確認(rèn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn) 責(zé)編：韓旭 2019-07-05 14:56:51

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-01-08 16:13:51

取消預(yù)售收入的概念

按照新稅法實(shí)施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入,，完工后才按規(guī)定確認(rèn)銷(xiāo)售收入,。除土地開(kāi)發(fā)之外,，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

完工前銷(xiāo)售收入仍要預(yù)計(jì)毛利額

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定,，對(duì)完工前確認(rèn)的銷(xiāo)售收入還是采取預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額的方式計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。

完工前銷(xiāo)售收入可作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)

按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)是以當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))收入為計(jì)算基數(shù)的。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),，可以在不超過(guò)銷(xiāo)售收入15%范圍之內(nèi)稅前扣除，超過(guò)部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除;企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除,，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))收入的5%,。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前,，一般會(huì)要發(fā)生大量的廣告費(fèi),、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)以及部分業(yè)務(wù)招待費(fèi),，如果取得預(yù)售賬款需要預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額,，同時(shí)相應(yīng)的三項(xiàng)費(fèi)用又不允許稅前扣除的話(huà),，勢(shì)必會(huì)增加預(yù)售年度的應(yīng)納稅所得額，加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)?！掇k法》第六條規(guī)定,，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照稅法確認(rèn)的銷(xiāo)售收入為基數(shù),，計(jì)算上述三項(xiàng)費(fèi)用的當(dāng)年扣除數(shù)額，按規(guī)定稅前扣除,。

需要提醒注意的是,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳填寫(xiě)申報(bào)表時(shí)，要將完工前的銷(xiāo)售收入填入其他視同銷(xiāo)售收入,，將預(yù)計(jì)計(jì)稅成本填入其他視同銷(xiāo)售成本,。這樣，就可以將完工前的銷(xiāo)售收入納入三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。因上述填表已經(jīng)調(diào)增預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額,，因此,，在填寫(xiě)其他調(diào)整預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額時(shí)，要做相應(yīng)的調(diào)減處理,，避免重復(fù)計(jì)算計(jì)稅毛利額,。

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