2014《稅法二》重要知識點(diǎn)：收入的稅務(wù)處理

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2014《稅法二》重要知識點(diǎn)：收入的稅務(wù)處理。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.收入的稅務(wù)處理

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅第八節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容,。

　　【知識點(diǎn)】：收入的稅務(wù)處理

　　1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

　　銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金,、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門,、單位和企業(yè)收取的各種基金,、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理(客觀題),。

　　2.收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則,，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　　(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日,，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。付款方提前付款的,，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品(房地產(chǎn)代理公司)

　�,、俨扇≈Ц妒掷m(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到代銷單位代銷清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　�,、诓扇∫曂�買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或開發(fā)企業(yè),、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格,，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,，則應(yīng)按買斷價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　③采取基價(保底價)并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或開發(fā)企業(yè)、受托方,、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價,，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的,，則應(yīng)按基價計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　④采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,，參照上述①～③項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

　　3.視同銷售的確認(rèn)

　　企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈,、贊助、職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/P>

　　(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

　　(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定,。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　4.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品(即指期房)的計(jì)稅毛利率由各省,、自治,、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一看房屋性質(zhì),，二看房屋區(qū)域)

　　5.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。開發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,。

　　6.(未售先租)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的,，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。