轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理_2025年稅法一預(yù)習(xí)考點

來源：東奧會計在線責(zé)編：姜喆2024-11-21 14:51:06

2025年稅務(wù)師考試備考正在進行中,，通過不斷積累,，才能每天都能感受到自己的進步,，這樣不僅能增強信心,，還能為最終的考試做好充分準(zhǔn)備,。東奧會計在線在下文中梳理了《稅法一》科目預(yù)習(xí)考點,，快來學(xué)習(xí)吧,！

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轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

（一）預(yù)備知識

1.適用范圍,。

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)。

（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),。

（3）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,。

2.不動產(chǎn)來源。

（1）自建,。

（2）非自建：直接購買,、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得。

3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳（征）和申報兩個環(huán)節(jié),。

4.計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法,。

5.計稅金額分為全額和差額（不含稅價）。

全額,，是指收取的全部價款和價外費用,。

差額，是指取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,。

6.不動產(chǎn)分為“前取得”和“后取得”,，劃分時點為2016年4月30日。

7.要注意區(qū)分稅率（9%）,、征收率（5%）,、預(yù)征率（5%）的不同表述。

8.預(yù)征稅款的計算

特殊公式：預(yù)征稅款=含稅計稅銷售額/（1+5%）×5%

（二）計稅方法及應(yīng)納稅額計算

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

（1）簡易計稅方法,。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計稅方法,。

來源	征收依據(jù)及比率		納稅地點	計稅公式
非自建	預(yù)繳	差額預(yù)繳5%	不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)	應(yīng)預(yù)繳增值稅=差額÷（1+5%）×5%
非自建	申報	差額繳納5%	機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)	與預(yù)繳稅款相同，應(yīng)補繳增值稅=差額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額=0 【記憶竅門】差額預(yù)繳,，差額申報
自建	預(yù)繳	全額預(yù)繳5%	不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)	應(yīng)預(yù)繳增值稅=全額÷（1+5%）×5%
自建	申報	全額繳納5%	機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)	與預(yù)繳稅款相同,，應(yīng)補繳增值稅=全額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額=0 【記憶竅門】全額預(yù)繳，全額申報

（2）一般計稅方法,。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇一般計稅方法,。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)——適用一般計稅方法。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

采用簡易計稅方法,，適用5%征收率（不包括個人轉(zhuǎn)讓住房）,。

項目性質(zhì)

預(yù)繳

申報

非自建

應(yīng)預(yù)繳增值稅=差額÷（1+5%）×5%

【記憶竅門】差額預(yù)繳，差額申報

與預(yù)繳稅款相同,，應(yīng)補繳增值稅=差額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額=0

自建

應(yīng)預(yù)繳增值稅=全額÷（1+5%）×5%

【記憶竅門】全額預(yù)繳,，全額申報

與預(yù)繳稅款相同，應(yīng)補繳增值稅=全額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額=0

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,，向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。其他個人向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。

3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

個體工商戶向住房所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；其他個人向住房所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的規(guī)定

1.納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料,，進行差額扣除。

2.納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

契稅繳納時間

稅額計算

2016年4月30日及以前繳納契稅

應(yīng)納增值稅=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

2016年5月1日

及以后繳納契稅

應(yīng)納增值稅=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%

3.在確定不動產(chǎn)計稅金額時發(fā)票優(yōu)先：同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的,，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進行差額扣除,。

（四）扣減稅款的有效憑證

1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

2.法院判決書,、裁定書,、調(diào)解書，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書,。

3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

（五）發(fā)票的開具

1.自2020年2月1日起,，增值稅小規(guī)模納稅人（其他個人除外）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為需要開具增值稅專用發(fā)票的,，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人,，稅務(wù)機關(guān)不再為其代開增值稅專用發(fā)票,。

2.納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票,。

（六）其他規(guī)定

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。

所屬章節(jié)：第二章增值稅

注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2024考季《稅法一》基礎(chǔ)階段授課講義

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