土地增值稅扣除項目及金額的確定_2024年稅法一預(yù)習(xí)考點

來源：東奧會計在線責(zé)編：張芳銘2024-03-14 17:56:08

土地增值稅收入額的確定	土地增值稅扣除項目及金額的確定

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土地增值稅收入額的確定_2024年稅法一預(yù)習(xí)考點

土地增值稅扣除項目及金額的確定

計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額（R）減除國家規(guī)定的各項扣除項目（ΣC）金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此,，要計算增值額（Δ），首先必須確定扣除項目,。

（一）新建房扣除項目（ΣC）的確定

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（ΣC①）

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款：

①以協(xié)議,、招標(biāo),、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金,；

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補繳的土地出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款,。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：

按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記,、過戶手續(xù)費。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（ΣC②）

（1）土地征用及拆遷補償費,，包括土地征用費,、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費,，包括規(guī)劃,、設(shè)計、項目可行性研究和水文,、地質(zhì),、勘察、測繪,、“三通一平”等支出,。

（3）建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費,。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通信,、照明、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出,。

（5）公共配套設(shè)施費,，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用,，指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資,、職工福利費,、折舊費、修理費,、辦公費,、水電費、勞動保護費,、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（ΣC③）

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用,。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定,，這三項費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益,，不按成本核算對象進行分攤,。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除,，而按《實施細則》的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除,。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（ΣC④）

（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅,、城市維護建設(shè)稅,，教育費附加也可視同稅金扣除。

（2）營改增后,，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅,。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加,，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的,，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的,，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加扣除,。

（4）按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已列入管理費用,，已相應(yīng)予以扣除，因此,，不允許作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金再重復(fù)扣除,。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅（按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)記載的金額的0.5‰計算）,。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目（ΣC）及有關(guān)規(guī)定（略）

所屬章節(jié)：第五章土地增值稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2023年《稅法一》高效基礎(chǔ)班授課講義

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