轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理_2022年稅法一基礎(chǔ)知識點(diǎn)
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
【所屬章節(jié)】
第二章 增值稅
【知識點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
1.適用主體：
（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),。
（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),。
（3）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房。
2.不動產(chǎn)來源
自建
非自建：直接購買,、接受捐贈,、接受投資入股以及抵債等各種形式取得
3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳（征）和申報兩個環(huán)節(jié)。
4.計稅方法分為一般計稅法和簡易計稅法,。
5.全額和差額（不含稅價）
全額指全部價款和價外費(fèi)用,。
差額指取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價。
預(yù)繳時：自建項目是全額預(yù)繳,，非自建項目是差額預(yù)繳,，預(yù)征率5%；
申報時：和計稅方法有關(guān),，一般計稅方法全額申報,；簡易計稅方法自建項目全額申報，非自建項目差額申報,。
6.房地產(chǎn)分為老項目和新項目,，劃分時點(diǎn)為2016.4.30。
7.要注意區(qū)分稅率（9%）,、征收率（5%）,、預(yù)征率（5%）的不同表述。
8.預(yù)征稅款的計算
特殊公式：預(yù)征稅款=含稅計稅銷售額/（1+5%）×5%
（二）計稅方法及應(yīng)納稅額計算
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
（1）簡易計稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計稅方法,。
（2）一般計稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得——可選擇一般計稅方法,。
2016年4月30日后取得——適用一般計稅方法。
簡易計稅方法
項目性質(zhì) | 計稅依據(jù) | 計稅公式 |
非自建 | 預(yù)繳：差額預(yù)繳5% 申報：差額繳納5% 差額預(yù)繳,，差額申報 | 申報納稅與預(yù)繳稅款相同： 增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% |
自建 | 預(yù)繳：全額預(yù)繳5% 申報：全額繳納5% 全額預(yù)繳,，全額申報 | 申報納稅與預(yù)繳稅款相同： 增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% |
一般計稅方法
項目性質(zhì) | 計稅依據(jù) | 計稅公式 |
非自建 | 預(yù)繳：差額預(yù)繳5% 申報：全額繳納9% 差額預(yù)繳，全額申報 | 預(yù)繳：增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% 申報：增值稅=出售全價÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款 |
自建 | 預(yù)繳：全額預(yù)繳5% 申報：全額繳納9% 全額預(yù)繳,，全額申報 | 預(yù)繳：增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% 申報：增值稅=出售全價÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款 |
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
簡易計稅方法,，按5%征收率（不包括個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房）。
項目性質(zhì) | 預(yù)繳 | 申報 |
非自建 | 增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% 差額預(yù)繳,，差額申報 | 與預(yù)繳稅款相同 |
自建 | 增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% 全額預(yù)繳,，全額申報 | 與預(yù)繳稅款相同 |
3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房：
一看時間,，二看地區(qū)，三看類型,。
購買不足2年 | 全額繳稅：出售全價÷（1+5%）×5% | ||
購買2年以上 | 北上廣深 | 非普通住房 | 差額繳稅：轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% |
普通住房 | 免稅 | ||
其他地區(qū) | |||
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》基礎(chǔ)精講班授課講義
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