戰(zhàn)士的意志要象礁石一樣堅(jiān)定,，戰(zhàn)士的性格要象和風(fēng)一樣溫柔。面對即將到來的稅務(wù)師考試,，我們要堅(jiān)定信心，平穩(wěn)心態(tài),，只要平時功課做得足,，就沒什么可過度緊張的。最后一天的每日考點(diǎn),，要堅(jiān)持看完哦~

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【注意】出售新房、舊房,，出售土地與房屋,，扣除項(xiàng)目不同。一,、應(yīng)納稅額計算一般方法(總結(jié))

(一)土地增值額的確定

第一步：確定收入總額：不含增值稅,。

【提示】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,，又無正當(dāng)理由的。第二步：確定扣除項(xiàng)目(重點(diǎn))新54舊3土地2;不含增值稅,。

第三步：計算增值額=收入額(第一步)-扣除項(xiàng)目金額(第二步)

(二)應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

二,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額,。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

【解釋】建筑容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

②單套建筑面積在120平方米以下;

③實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下,。(允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%)(二)土地增值稅的清算條件和清算時間(重點(diǎn))

(三)土地增值稅清算時收入確認(rèn)(重點(diǎn))

1.已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整,。

2.營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

【提示】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅,、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅,、教育費(fèi)附加

3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(視同銷售)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資者,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認(rèn)(安置用房也視同銷售處理)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。(配比原則)

(四)土地增值稅清算時扣除項(xiàng)目

1.除另有規(guī)定外,，扣除的土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。(且是實(shí)際發(fā)生的)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途,、區(qū)位等因素,，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房,、會所、停車場(庫),、物業(yè)管理場所,、變電站、熱力站,、水廠,、文體場館、學(xué)校,、幼兒園,、托兒所、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施,，按以下原則處理：

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時：

6.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除

(1)根據(jù)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，兩種方法處理;

(2)全部使用自有資金,，沒有利息支出的：允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi);

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用兩種辦法;

(4)已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除,。

7.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)：不得扣除。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅：計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

9.拆遷安置費(fèi)扣除的相關(guān)規(guī)定：符合規(guī)定的計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)(屬于開發(fā)成本),。

以上稅務(wù)師考試相關(guān)考點(diǎn)內(nèi)容選自小燕老師授課講義

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