房地產(chǎn)項目增值稅征收管理_2020年《稅法一》基礎(chǔ)考點
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法一》第二章-增值稅
【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理
(一)適用范圍
房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,。
【提示】自行開發(fā)：指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè);房企以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后,，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
(二)一般納稅人征收管理
【提示1】小規(guī)模納稅人只能簡易計稅,，一般納稅人新項目只能一般計稅,，老項目可選擇簡易或一般。
【解釋】房地產(chǎn)老項目,，是指：
(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日以前的房地產(chǎn)項目;
(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日以前的建筑工程項目,。
【提示2】一般納稅人老項目選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅,。
【提示3】一般納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票;向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，不得開具增值稅專用發(fā)票。
納稅人 | 辦法 | 預(yù)繳 | 申報 |
一般納稅人 | 一般 計稅 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3% 【注意】收到預(yù)收款時預(yù)繳 | 增值稅=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款 |
選擇 簡易計稅 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% | 應(yīng)納稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款 | |
小規(guī)模 納稅人 | 適用 簡易計稅 |
【提示1】營改增差額征稅(一般納稅人房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)一般計稅方法下)
銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)
當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款
【解釋】“支付的土地價款”,，是指向政府,、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。(扣除憑據(jù)：向政府支付的價款——省級以上的財政部門監(jiān)/印制的財政票據(jù)),。
在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除,。(扣除憑據(jù)：拆遷補償費用——拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等)
【提示2】進(jìn)項稅額
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，兼有一般計稅方法,、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的,，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分：
不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)
(三)小規(guī)模納稅人征收管理
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(采取預(yù)收款方式)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(無論新項目還是老項目)，都按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。
納稅人 | 辦法 | 預(yù)繳 | 申報 |
小規(guī)模 納稅人 | 適用 簡易計稅 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% 【注意】收到預(yù)收款時預(yù)繳 | 應(yīng)納稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款 |
2.開票
(1)自行開具增值稅普通發(fā)票,。
(2)向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。
(3)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，不得申請代開增值稅專用發(fā)票,。
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（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）
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