土地增值稅的征收管理?_2020年《稅法一》預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：袁佳文2020-03-24 10:13:57

夢想是一束光,，它能將我們的人生照亮,。沒有任何理由，能夠阻擋我們追尋夢想的腳步,。備考稅務(wù)師考試的同學(xué)們,，一起來看看今天稅務(wù)師《稅法一》的考點(diǎn)內(nèi)容吧！

【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的征收管理

【所屬章節(jié)】

本知識點(diǎn)屬于《稅法一》第七章-土地增值稅

【知識點(diǎn)】土地增值稅的征收管理

土地增值稅的征收管理

考點(diǎn)一：納稅申報(bào)（了解）

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書,、土地轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同,、房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料,，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

考點(diǎn)二：納稅時(shí)間和繳納方法

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式	納稅時(shí)間
一次交割、付清價(jià)款方式	主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后,，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶,、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶,、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅
分期收款方式	主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限
項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的	對于全部竣工前先行部分轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目,，在取得收入時(shí)進(jìn)行預(yù)征，竣工辦理結(jié)算時(shí),，進(jìn)行土地增值稅的清算,，多退少補(bǔ) 對于預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，也可以預(yù)征土地增值稅,，竣工辦理結(jié)算時(shí),，進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)

考點(diǎn)三：納稅地點(diǎn)

納稅人	具體情況		納稅地點(diǎn)
法人	轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地	一致	辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)
		不一致	房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)
自然人	轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與自然人居住所在地	一致	自然人住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)
		不一致	房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)

考點(diǎn)四：相關(guān)責(zé)任與義務(wù)（了解）

考點(diǎn)五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算管理（重點(diǎn)）

（一）土地增值稅的清算受理

應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算	主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的	（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的	（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
滿足條件之日90日內(nèi)辦理清算手續(xù)	主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

（二）清算時(shí)相關(guān)問題的處理（重點(diǎn)）

1.土地增值稅清算收入的確認(rèn)

（1）土地增值稅清算時(shí),，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入,。

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補(bǔ),、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整,。

（3）營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算：

①土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入,；

②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅,、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金

扣留建筑安裝施工企業(yè)的工程款(質(zhì)保金),，建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除

（1）根據(jù)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，兩種處理,；

（2）全部使用自有資金,，沒有利息支出的：按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除,；

（3）已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)：不得扣除,。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅：計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

6.拆遷安置土地增值稅的計(jì)算：符合規(guī)定的計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（屬于開發(fā)成本）,。

（1）本地安置：安置用房視同銷售,，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

②回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

（2）異地安置：

①自行建造——房屋價(jià)值計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

②外購——實(shí)際購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

7.清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金。

【提示】納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性,、真實(shí)性進(jìn)行審核。對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)吿的,，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

（三）清算審核方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房,、會(huì)所,、停車場(庫)、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施,，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本,、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,，其成本、費(fèi)用可以扣除,；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用,；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,；預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外，不得扣除,。

（四）土地增值稅清算中符合以下條件之一的,，可核定征收：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的,；

4.符合土地增值稅清算條件,，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的,；

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的,。

【提示】在土地增值稅清算過程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算,。

（五）土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓