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【內(nèi)容導(dǎo)航】

扣除項目及其金額

【所屬章節(jié)】

本知識點(diǎn)屬于《稅法一》第七章-土地增值稅

【知識點(diǎn)】扣除項目及其金額

扣除項目及其金額

計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同,，可進(jìn)行以下劃分：

（一）新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項（重點(diǎn)）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（買地的錢）

納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和(有關(guān)登記,、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅)。

【提示】取得土地使用權(quán)所支付的地價款，具體是指：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的土地出讓金,；

（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金,；

（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款,。

【注意】

①含契稅,，不含印花稅；

②比例：開發(fā),、銷售比例,。

土地支付金額的配比：

實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地÷全部土地）×（已售房÷全部可售房）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅,、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補(bǔ)償的凈支出、安置動遷用房支出等,。

（2）前期工程費(fèi),，包括規(guī)劃、設(shè)計,、項目可行性研究和水文,、地質(zhì)、勘察,、測繪,、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi),，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

【提示】建筑安裝工程費(fèi),，全面營改增后,，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市,、區(qū))名稱及項目名稱,，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水、供電,、供氣,、排污、通信、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi),、修理費(fèi)、辦公費(fèi),、水電費(fèi)等,。（非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

【注意】

①不包括利息支出；

②含裝修費(fèi)用,；

③不包括可以抵扣的進(jìn)項稅額,；

④比例：銷售比例。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的配比：

實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房/全部可售房）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除,。

【提示】區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用

標(biāo)準(zhǔn)扣除法,，而不是實(shí)際扣除法，稅法≠會計

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【利息扣除注意三點(diǎn)】

①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,；

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

③不包括加息,、罰息,。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額,、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的配比

實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×（已開發(fā)土地面積÷全部土地面積）×（已售房÷全部可售房）

實(shí)際扣除開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房÷全部可售房）

實(shí)際扣除開發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×（已售房÷全部可售房）

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

【提示1】土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定,，但2018年考題答案進(jìn)行了扣除,。考試時應(yīng)注意題干提示和要求,。

【提示2】（項目稅金）土地增值稅計算扣除的稅金,，是指與地產(chǎn)項目相關(guān)的稅金,，而不是地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅金。

【提示3】全面“營改增”后,，增值稅為價外稅,，增值稅不在計稅收入中，不得扣除,。

【提示4】營改增后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的,，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的,，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除,。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

【提示1】只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示2】對取得土地使用權(quán)后,，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除,。

【提示3】縣級及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用：

（1）作為計稅收入的,，可從扣除項目中扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù),；

（2）房價之外單獨(dú)收取,，不作為計稅收入征稅。相應(yīng)地代收費(fèi)用不得在收入中扣除,。

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,。

【提示】對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除,。

2.房屋及建筑物的評估價格,。（不是房屋原值）

【按順序】

（1）評估：評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【注意】評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地,。單純的土地轉(zhuǎn)讓,，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格,。

【提示】支付的評估費(fèi)用允許扣除,。但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費(fèi)用,，不允許扣除,。

（2）凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票：取得土地使用權(quán)支付的金額,、舊房及建筑物的評估價格,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年,；超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年,。

扣除金額=發(fā)票金額×（1+5%×年度）

【注意】對納稅人購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù),。

【提示1】提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算,。

【提示2】提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

【提示3】提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和,，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（3）核定：對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定,，實(shí)行核定征收,。

（三）評估價格的相關(guān)規(guī)定

所謂評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段,、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格,。這種評估價格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

納稅人有下列情況之一的,，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估,，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：

1.出售舊房及建筑物的,；

2.隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

3.提供扣除項目金額不實(shí)的,；

4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,，又無正當(dāng)理由的。

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（注：以上內(nèi)容選自東宇老師《稅法一》授課講義）

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