土地增值稅清算單位成本如何計(jì)算,？
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職場(chǎng)陪伴【問(wèn)題】土地增值稅清算單位成本如何計(jì)算,？
【答案】
1.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知“國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)”第四條第（五）款：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額,。
2.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知“國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)”第二十一條第（五）款：納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,，應(yīng)按照受益對(duì)象,，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用,。
3.四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告（2015年第 5 號(hào)）第三條：關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>
納稅人分期分批開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用,，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
4.其他地方規(guī)定
土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法,，同一清算單位不同類型按建筑面積法,。如天津。
分兩步分?jǐn)偼恋爻杀?，第一步,，先將占地相?duì)獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn),，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步，?duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本,，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?。如江蘇。
建造既有住宅又有非住宅的綜合樓,，土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?，其他費(fèi)用按單位建筑面積分?jǐn)偂Ｈ缃鳌?/p>
成本分?jǐn)偡椒▽?duì)土增稅的影響
成本分?jǐn)偡降倪x擇對(duì)土地增值稅清算稅負(fù)具有十分重要影響,，不同的選擇,，可能導(dǎo)致的土地增值稅稅負(fù)不一樣。
例如：某房企分兩期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，一期主要為普通住宅,，二期主要為別墅，則土地成本按各業(yè)態(tài)占地面積分配,，一期普通住宅土地增值稅預(yù)清算增值率為22%,，則可選擇的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？
將土地成本按各期項(xiàng)目可售建筑面積分配,，則普通住宅項(xiàng)目比別墅項(xiàng)目總可售建筑面積大,，分配的土地成本也會(huì)更多，整體的增值率則會(huì)下降,，有可能享受20%免稅優(yōu)惠政策,。
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