備考初級(jí)會(huì)計(jì)考試,，其實(shí)就是一個(gè)不斷重復(fù)并且堅(jiān)持的過(guò)程,。以下是為考生們帶來(lái)的《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》中有關(guān)契稅的知識(shí)點(diǎn)，一起學(xué)習(xí)吧,！

考點(diǎn)：契稅的納稅人和征稅范圍

(一)納稅人

1.在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

2.“承受”,，是指以受讓,、購(gòu)買、受贈(zèng),、互換等方式取得土地,、房屋權(quán)屬的行為。

(二)征稅范圍

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地,、房屋權(quán)屬,，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán),。

(2)土地使用權(quán)

①土地使用權(quán)出讓;

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售、贈(zèng)與,、互換,， 但不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移,，包括房屋買賣,、贈(zèng)與、互換,。

(4)共有

下列情形,，屬于發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

①因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;

②因共有人增加或者減少的,。

(5)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,。

2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)(抵債),、劃轉(zhuǎn),、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的,，應(yīng)當(dāng)依法征收契稅,。

(2)在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位,、個(gè)人承受公司股權(quán)(股份),，公司土地,、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收契稅,。

3.土地、房屋典當(dāng),、抵押以及出租等行為,，不屬于契稅的征稅范圍,。

考點(diǎn)：契稅的稅收優(yōu)惠

1.免征契稅的相關(guān)項(xiàng)目

有下列情形之一的,，免征契稅：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體,、軍事單位承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、軍事設(shè)施;

(2)非營(yíng)利性的學(xué)校,、醫(yī)療機(jī)構(gòu),、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、養(yǎng)老,、救助;

(3)承受荒山,、荒地,、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng),、林、牧,、漁業(yè)生產(chǎn);

(4)婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬;

(5)法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬;

(6)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館,、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬,。

2.國(guó)務(wù)院酌定減免

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要,，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組,、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

3.省級(jí)地方酌定減免

省,、自治區(qū),、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅：

(1)因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收,、征用,，重新承受土地、房屋權(quán)屬;

(2)因不可抗力滅失住房,，重新承受住房權(quán)屬,。

4.臨時(shí)減免稅(2023年新增)

(1)夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的,，免征契稅,。

(2)公有住房相關(guān)

①城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅,。

②公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)買的普通商品住房,，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的,，如屬職工首次購(gòu)買住房,，比照公有住房免征契稅,。

③已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征契稅,。

考點(diǎn)：契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)計(jì)稅公式

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

(二)稅率

采用比例稅率,，實(shí)行3%至5%的地區(qū)差別幅度稅率。

(三)計(jì)稅依據(jù)

1.概覽

2.以不含增值稅的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)出讓、出售,，房屋買賣,，以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的不含增值稅成交價(jià)格,，包括承受者應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物,、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)。具體而言：

①土地使用權(quán)出讓的,，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金,、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物,、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。

②土地使用權(quán)及所附建筑物,、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋,、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的,，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款,。

③房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動(dòng)車庫(kù),、非機(jī)動(dòng)車庫(kù),、頂層閣樓,、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款,，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的,，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅,。

④承受已裝修房屋的,，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計(jì)入承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。

(2)以作價(jià)投資(入股),、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓,、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率,、計(jì)稅依據(jù)等。

3.以不含增值稅的差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)

土地使用權(quán)互換,、房屋互換,，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零;互換價(jià)格不相等的,，以其差額(不含增值稅)為計(jì)稅依據(jù),，由支付差額的一方繳納契稅。

4.以核定的價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)贈(zèng)與,、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬行為，契稅的計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售,、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格(不含增值稅),。

(2)以劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等沒(méi)有價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的,，參照土地使用權(quán)或房屋贈(zèng)與確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等,。

(3)對(duì)納稅人申報(bào)的成交價(jià)格,、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定,。

稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定計(jì)稅價(jià)格,，應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)格，采用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等方法合理確定,。

5.關(guān)于劃撥取得的土地使用權(quán)

(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán),，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅,。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權(quán),，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅,。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權(quán),，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的,，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅,。

注：以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2023年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》基礎(chǔ)班授課講義

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