土地增值稅_2023初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)考點(diǎn)




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【本知識(shí)點(diǎn)所屬章節(jié)】《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第六章
交不交土地增值稅
(一)納稅人
土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,。
(二)征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,,對(duì)出讓土地使用權(quán)的行為不征稅。
2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅,。
3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以繼承,、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),,不予征稅,但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅,,不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括:
(1)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為,;
(2)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為,。
(三)特殊業(yè)務(wù)的處理
1.房地產(chǎn)的交換
(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍,;
(2)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),,可以免征土地增值稅,。
2.合作建房
對(duì)于一方出地,另一方出資金,,雙方合作建房,,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,;建成后轉(zhuǎn)讓的,,應(yīng)征收土地增值稅。
3.房地產(chǎn)的出租:不屬于土地增值稅的征稅范圍,。
4.房地產(chǎn)的抵押vs抵債
對(duì)于房地產(chǎn)的抵押,,在抵押期間不征收土地增值稅;如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債,,發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,,應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
辨析一下
情形 | 契稅 | 土地增值稅 |
出讓 | √ | × |
出租 | × | × |
抵押 | × | × |
抵債 | √ | √ |
5.房地產(chǎn)代建行為:不屬于土地增值稅的征稅范圍,。
6.房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值:不屬于土地增值稅的征稅范圍,。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,,不征收土地增值稅,。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),,征收土地增值稅。
鏈接一下
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,,在出售前,,不征收房產(chǎn)稅,但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租,、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。
8.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。
9.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括高級(jí)公寓,、別墅,、度假村等)出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,,予以免稅,;超過(guò)20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅,。
(2)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。
10.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn),,免征土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,,免征土地增值稅。
11.改制重組(2022年調(diào)整)
自2021年1月1日至2023年12月31日,,企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策如下:
(1)企業(yè)按照規(guī)定整體改制,,對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)”)轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè),,暫不征土地增值稅。
(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),,且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),,暫不征土地增值稅,。
(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),,暫不征土地增值稅,。
(4)單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅,。
(5)上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形,。
土地增值稅征稅范圍(綜述)
業(yè)務(wù) | 是否需要納稅 | |
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) | √ | |
出讓國(guó)有土地使用權(quán) | × | |
轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán) | √ | |
以繼承、贈(zèng)與等方式 無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) | 贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,、繼承 | × |
通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān),贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè) | × | |
其他 | √ |
續(xù)表1
業(yè)務(wù) | 是否需要納稅 | |
房地產(chǎn)交換 | 個(gè)人之間互換居住用房且經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí) | × |
其他 | √ | |
合作建房 | 建成后按比例分房自用 | × |
建成后轉(zhuǎn)讓 | √ | |
出租 | × | |
抵押 | × | |
抵債 | √ | |
代建 | × |
續(xù)表2
業(yè)務(wù) | 是否需要納稅 | |
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的開發(fā)產(chǎn)品 | 轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 | × |
用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等 | √ | |
個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房 | × | |
納稅人建造普通 標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 | 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% | × |
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% | √ (全額交) | |
因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn) | × | |
因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn) | × | |
企業(yè)改制重組符合規(guī)定條件的 | × (臨時(shí)) |
交多少土地增值稅
(一)整體計(jì)算思路
1.確定扣除項(xiàng)目金額
2.計(jì)算增值額
增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額
3.計(jì)算增值率
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
4.確定適用稅率及速算扣除系數(shù),。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率,稅率表如下:
土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表
級(jí)數(shù) | 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 | 稅率(%) | 速算扣除系數(shù)(%) |
1 | 不超過(guò)50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過(guò)50%至100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過(guò)100%至200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超過(guò)200%的部分 | 60 | 35 |
5.計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房扣除項(xiàng)目金額的確定(5項(xiàng))
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金,。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本,,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等,。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
(1)能分?jǐn)偳夷茏C明
①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。
②其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(5%以內(nèi))
(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(不區(qū)分利息費(fèi)用和其他費(fèi)用)按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(10%以內(nèi))
(3)財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定:
①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;
②對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
(1)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加;
(2)《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,,允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目,。
5.加計(jì)扣除:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
(三)其他情形下扣除項(xiàng)目金額的確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅;
②《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,,允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目,。
2.舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目
(1)方法一:按評(píng)估價(jià)格扣除
①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本價(jià)×成新度折扣率);
②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金;
③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
(2)方法二:按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),,可以扣除:
①按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止,,每年加計(jì)5%計(jì)算的金額;
②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,、印花稅,、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證)。
土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算要點(diǎn)(綜述)
項(xiàng)目 | 計(jì)算步驟/方法 | 具體規(guī)定 | ||
新建房 | 確定扣除項(xiàng)目金額(以房地產(chǎn)企業(yè)新建房項(xiàng)目為例) | 取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 地價(jià)款+相關(guān)費(fèi)用和稅金 | |
房地產(chǎn)開發(fā)成本 | 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等 | |||
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 | 利息支出能分?jǐn)偳夷茏C明 | 利息+前2項(xiàng)之和×5%以內(nèi) | ||
利息支出不能分?jǐn)偦虿荒茏C明 | 前2項(xiàng)之和×10%以內(nèi) |
續(xù)表1
項(xiàng)目 | 計(jì)算步驟/方法 | 具體規(guī)定 | |
新建房 | 確定扣除項(xiàng)目金額(以房地產(chǎn)企業(yè)新建房項(xiàng)目為例) | 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 【非房地產(chǎn)企業(yè)】城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,、印花稅 |
加計(jì)扣除 | 前2項(xiàng)之和×20% 【非房地產(chǎn)企業(yè)】無(wú)該扣除項(xiàng)目 | ||
新建房 | 計(jì)算增值額 | 增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入(不含增值稅)-扣除項(xiàng)目金額 | |
計(jì)算增值率 | 增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100% | ||
查找稅率表 | 確定適用稅率及速算扣除系數(shù) | ||
計(jì)算應(yīng)納稅額 | 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) |
續(xù)表2
項(xiàng)目 | 計(jì)算步驟/方法 | 具體規(guī)定 | |
舊房及 建筑物 | 按評(píng)估價(jià)格扣除 | 扣除項(xiàng)目包括: (1)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本價(jià)×成新度折扣率) (2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金 (3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 | |
按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除 | 適用情形 | 不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票,,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn) | |
扣除項(xiàng)目 | (1)按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止,,每年加計(jì)5%計(jì)算的金額 (2)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,,包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅,、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證) |
注:以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2022年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》新教材基礎(chǔ)班授課講義
(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,,僅供考生學(xué)習(xí)使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)