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【本知識點所屬章節(jié)】《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第六章

交不交契稅

(一)納稅人

1.在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人,。

2.“承受”,，是指以受讓、購買,、受贈,、互換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為,。

(二)征稅范圍

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地,、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán),、房屋所有權(quán),。

(2)土地使用權(quán)

①土地使用權(quán)出讓；

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售,、贈與、互換,，但不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移,，包括房屋買賣,、贈與、互換,。

(4)共有(2022年新增)

下列情形,，屬于發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

①因共有不動產(chǎn)份額變化的,；

②因共有人增加或者減少的。

(5)因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅,。(2022年新增)

2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以作價投資(入股),、償還債務(wù)(抵債)、劃轉(zhuǎn),、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依法征收契稅,。

(2)在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中,，單位、個人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地,、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收契稅。(2022年新增)

3.土地,、房屋典當(dāng),、分拆(分割)、抵押以及出租等行為,，不屬于契稅的征稅范圍,。

(三)稅收優(yōu)惠

1.免征契稅的相關(guān)項目及具體要求

(1)有下列情形之一的，免征契稅：

①國家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位,、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué)、醫(yī)療,、科研,、軍事設(shè)施；

②非營利性的學(xué)校,、醫(yī)療機(jī)構(gòu),、社會福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué)、醫(yī)療,、科研,、養(yǎng)老、救助,；

③承受荒山,、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng),、林,、牧、漁業(yè)生產(chǎn),；

④婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬；

⑤法定繼承人通過繼承承受土地,、房屋權(quán)屬,；

⑥依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬,。

(2)享受契稅免稅優(yōu)惠的土地,、房屋用途的具體要求(2022年新增)：

①用于辦公的，限于辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地,、房屋,；

②用于教學(xué)的，限于教室(教學(xué)樓)以及其他直接用于教學(xué)的土地,、房屋,；

③用于醫(yī)療的，限于門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地,、房屋,；

④用于科研的，限于科學(xué)試驗的場所以及其他直接用于科研的土地,、房屋,；

⑤用于軍事設(shè)施的，限于直接用于《中華人民共和國軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施的土地,、房屋,；

⑥用于養(yǎng)老的，限于直接用于為老年人提供養(yǎng)護(hù),、康復(fù),、托管等服務(wù)的土地、房屋,；

⑦用于救助的,，限于直接為殘疾人、未成年人,、生活無著落的流浪乞討人員提供養(yǎng)護(hù),、康復(fù)、托管等服務(wù)的土地,、房屋,。

(3)對享受契稅免稅優(yōu)惠的非營利性機(jī)構(gòu)的具體資質(zhì)要求(2022年新增)：

①學(xué)校的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué),、小學(xué),、幼兒園，實施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校,、特殊教育學(xué)校,、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準(zhǔn)成立的技工院校,。

②醫(yī)療機(jī)構(gòu)的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門批準(zhǔn)或者備案設(shè)立的醫(yī)療機(jī)構(gòu),。

③社會福利機(jī)構(gòu)的具體范圍為依法登記的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),、殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)、兒童福利機(jī)構(gòu),、救助管理機(jī)構(gòu),、未成年人救助保護(hù)機(jī)構(gòu)。

2.國務(wù)院酌定減免

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要,，國務(wù)院對居民住房需求保障,、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案,。

3.省級地方酌定減免

(1)省、自治區(qū),、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

①因土地,、房屋被縣級以上人民政府征收、征用,，重新承受土地,、房屋權(quán)屬；

②因不可抗力滅失住房,，重新承受住房權(quán)屬,。

(2)上述免征或者減征契稅的具體辦法，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定,，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案,。

4.改制重組相關(guān)減免規(guī)定(2022年新增)

(1)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企業(yè)按照規(guī)定整體改制,，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(quán)(股份)比例超過75%,，且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的,，對改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,，免征契稅,。

(2)自2021年1月1日起至2023年12月31日，兩個或兩個以上的公司,，依照法律規(guī)定,、合同約定，合并為一個公司,，且原投資主體存續(xù)的,，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

(3)自2021年1月1日起至2023年12月31日,，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司,，對分立后公司承受原公司土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

(4)自2021年1月1日起至2023年12月31日,，企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實施破產(chǎn)，債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅；對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬,，凡按照規(guī)定與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的,，減半征收契稅,。

(5)自2021年1月1日起至2023年12月31日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè),，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。

5.經(jīng)批準(zhǔn)減征,、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地,、房屋的用途,，或者有其他不再屬于減征、免征契稅情形的,，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征,、免征的稅款。

交不交契稅(綜述)

續(xù)表

交多少契稅

1.計稅公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率

2.稅率：采用比例稅率,，實行3%至5%的幅度稅率。

3.以不含增值稅的成交價格為計稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)出讓,、出售,，房屋買賣，以土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的不含增值稅成交價格,，包括承受者應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款為計稅依據(jù),。

(2)土地使用權(quán)及所附建筑物,、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的,，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款。(2022年新增)

(3)土地使用權(quán)出讓的,，計稅依據(jù)包括土地出讓金,、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費,、地上附著物和青苗補(bǔ)償費,、征收補(bǔ)償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費,、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物,、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款。(2022年新增)

(4)房屋附屬設(shè)施(包括停車位,、機(jī)動車庫,、非機(jī)動車庫、頂層閣樓,、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的,，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率,；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的,，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格,，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計稅,。(2022年新增)

(5)承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應(yīng)交付的總價款,。(2022年新增)

(6)以作價投資(入股),、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的,，參照土地使用權(quán)出讓,、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等,。(2022年新增)

4.以不含增值稅的差價為計稅依據(jù)

土地使用權(quán)互換,、房屋互換，互換價格相等的,，互換雙方計稅依據(jù)為零,；互換價格不相等的，以其差額(不含增值稅)為計稅依據(jù),，由支付差額的一方繳納契稅,。

提示一下

此處的“互換”是指以房換房、以地?fù)Q地,、房地互換,，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨,，應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅,。

5.以核定的價格為計稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬行為,，契稅的計稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格“依法核定的價格”(不含增值稅),。

(2)以劃轉(zhuǎn),、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的,，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率,、計稅依據(jù)等。(2022年新增)

(3)為防止納稅人隱瞞,、虛報成交價格以偷,、逃稅款，對納稅人申報的成交價格,、互換價格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的,，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定。稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定計稅價格,，應(yīng)參照市場價格,，采用房地產(chǎn)價格評估等方法合理確定,。

6.關(guān)于劃撥取得的土地使用權(quán)(2022年新增)

(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的,，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅,。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的,，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權(quán),，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅,。

契稅的征收管理規(guī)定

1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日,，或者納稅人取得其他具有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

(2)因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為法律文書等生效當(dāng)日,。(2022年新增)

(3)因改變土地,、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征、免征契稅的,，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地,、房屋用途等情形的當(dāng)日。(2022年新增)

(4)因改變土地性質(zhì),、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價款,，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變土地使用條件當(dāng)日,。(2022年新增)

2.納稅期限

(1)納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地,、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

(2)發(fā)生法定情形,，按規(guī)定不再需要辦理土地,、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報繳納契稅,。(2022年新增)

3.退稅

(1)在依法辦理土地,、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效,、無效,、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅款,，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

(2)納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形,，可依法申請退稅(2022年新增)：

①因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除,，且土地,、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；

②在出讓土地使用權(quán)交付時,，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的,；

③在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的,。

4.納稅地點

契稅由土地,、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收管理。

注：以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2022年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》新教材基礎(chǔ)班授課講義

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)