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【本知識點所屬章節(jié)】《經濟法基礎》第六章

交不交契稅

(一)納稅人

1.在我國境內轉移土地,、房屋權屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

2.“承受”,，是指以受讓,、購買、受贈,、互換等方式取得土地,、房屋權屬的行為。

(二)征稅范圍

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地,、房屋權屬,，具體為土地使用權、房屋所有權,。

(2)土地使用權

①土地使用權出讓,；

②土地使用權轉讓，包括出售,、贈與,、互換，但不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移,。

(3)房屋所有權轉移,，包括房屋買賣、贈與、互換,。

(4)共有(2022年新增)

下列情形,，屬于發(fā)生土地、房屋權屬轉移,，承受方應當依法繳納契稅：

①因共有不動產份額變化的,；

②因共有人增加或者減少的。

(5)因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權屬轉移的,，承受方應當依法繳納契稅,。(2022年新增)

2.視同發(fā)生應稅行為

(1)以作價投資(入股)、償還債務(抵債),、劃轉,、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的,，應當依法征收契稅,。

(2)在股權(股份)轉讓中，單位,、個人承受公司股權(股份),，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移,，不征收契稅,。(2022年新增)

3.土地、房屋典當,、分拆(分割),、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍,。

(三)稅收優(yōu)惠

1.免征契稅的相關項目及具體要求

(1)有下列情形之一的,，免征契稅：

①國家機關、事業(yè)單位,、社會團體,、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公,、教學,、醫(yī)療、科研,、軍事設施,；

②非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地,、房屋權屬用于辦公,、教學、醫(yī)療,、科研,、養(yǎng)老、救助,；

③承受荒山,、荒地、荒灘土地使用權用于農,、林,、牧、漁業(yè)生產,；

④婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權屬；

⑤法定繼承人通過繼承承受土地,、房屋權屬,；

⑥依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地,、房屋權屬,。

(2)享受契稅免稅優(yōu)惠的土地、房屋用途的具體要求(2022年新增)：

①用于辦公的,，限于辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地,、房屋；

②用于教學的,，限于教室(教學樓)以及其他直接用于教學的土地,、房屋；

③用于醫(yī)療的,，限于門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地,、房屋；

④用于科研的,，限于科學試驗的場所以及其他直接用于科研的土地,、房屋；

⑤用于軍事設施的,，限于直接用于《中華人民共和國軍事設施保護法》規(guī)定的軍事設施的土地,、房屋；

⑥用于養(yǎng)老的,，限于直接用于為老年人提供養(yǎng)護,、康復,、托管等服務的土地、房屋,；

⑦用于救助的,，限于直接為殘疾人、未成年人,、生活無著落的流浪乞討人員提供養(yǎng)護,、康復、托管等服務的土地,、房屋,。

(3)對享受契稅免稅優(yōu)惠的非營利性機構的具體資質要求(2022年新增)：

①學校的具體范圍為經縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準成立的大學、中學,、小學,、幼兒園，實施學歷教育的職業(yè)教育學校,、特殊教育學校、專門學校,，以及經省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準成立的技工院校,。

②醫(yī)療機構的具體范圍為經縣級以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門批準或者備案設立的醫(yī)療機構。

③社會福利機構的具體范圍為依法登記的養(yǎng)老服務機構,、殘疾人服務機構,、兒童福利機構、救助管理機構,、未成年人救助保護機構,。

2.國務院酌定減免

根據國民經濟和社會發(fā)展的需要，國務院對居民住房需求保障,、企業(yè)改制重組,、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案,。

3.省級地方酌定減免

(1)省,、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

①因土地,、房屋被縣級以上人民政府征收,、征用，重新承受土地,、房屋權屬,；

②因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬,。

(2)上述免征或者減征契稅的具體辦法,，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出,，報同級人民代表大會常務委員會決定,，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

4.改制重組相關減免規(guī)定(2022年新增)

(1)自2021年1月1日起至2023年12月31日,，企業(yè)按照規(guī)定整體改制,，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(股份)比例超過75%，且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權利,、義務的,，對改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬,，免征契稅,。

(2)自2021年1月1日起至2023年12月31日，兩個或兩個以上的公司,，依照法律規(guī)定,、合同約定，合并為一個公司,，且原投資主體存續(xù)的,，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬,，免征契稅,。

(3)自2021年1月1日起至2023年12月31日，公司依照法律規(guī)定,、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司,，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬,，免征契稅,。

(4)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企業(yè)依照有關法律法規(guī)規(guī)定實施破產,，債權人(包括破產企業(yè)職工)承受破產企業(yè)抵償債務的土地,、房屋權屬，免征契稅,；對非債權人承受破產企業(yè)土地,、房屋權屬，凡按照規(guī)定與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的,，對其承受所購企業(yè)土地,、房屋權屬，免征契稅,；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的,，減半征收契稅,。

(5)自2021年1月1日起至2023年12月31日，經國務院批準實施債權轉股權的企業(yè),，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地,、房屋權屬，免征契稅,。

5.經批準減征,、免征契稅的納稅人，改變有關土地,、房屋的用途,，或者有其他不再屬于減征、免征契稅情形的,，應當補繳已經減征,、免征的稅款。

交不交契稅(綜述)

續(xù)表

交多少契稅

1.計稅公式：應納稅額=計稅依據×適用稅率

2.稅率：采用比例稅率,，實行3%至5%的幅度稅率,。

3.以不含增值稅的成交價格為計稅依據

(1)土地使用權出讓、出售,，房屋買賣,，以土地、房屋權屬轉移合同確定的不含增值稅成交價格,，包括承受者應交付的貨幣以及實物,、其他經濟利益對應的價款為計稅依據。

(2)土地使用權及所附建筑物,、構筑物等(包括在建的房屋,、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓的,，計稅依據為承受方應交付的總價款,。(2022年新增)

(3)土地使用權出讓的,，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費,、安置補助費,、地上附著物和青苗補償費、征收補償費,、城市基礎設施配套費,、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款,。(2022年新增)

(4)房屋附屬設施(包括停車位,、機動車庫、非機動車庫,、頂層閣樓,、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款,，并適用與房屋相同的稅率,；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格,，并按當地確定的適用稅率計稅,。(2022年新增)

(5)承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款,。(2022年新增)

(6)以作價投資(入股),、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的,，參照土地使用權出讓,、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據等,。(2022年新增)

4.以不含增值稅的差價為計稅依據

土地使用權互換,、房屋互換，互換價格相等的,，互換雙方計稅依據為零,；互換價格不相等的，以其差額(不含增值稅)為計稅依據,，由支付差額的一方繳納契稅,。

提示一下

此處的“互換”是指以房換房、以地換地,、房地互換,，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨,，應視同房屋(土地)買賣繳納契稅,。

5.以核定的價格為計稅依據

(1)土地使用權贈與,、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為,，契稅的計稅依據為稅務機關參照土地使用權出售,、房屋買賣的市場價格“依法核定的價格”(不含增值稅)。

(2)以劃轉,、獎勵等沒有價格的方式轉移土地,、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率,、計稅依據等,。(2022年新增)

(3)為防止納稅人隱瞞、虛報成交價格以偷,、逃稅款,，對納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的,，由稅務機關依法核定,。稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格,，采用房地產價格評估等方法合理確定,。

6.關于劃撥取得的土地使用權(2022年新增)

(1)以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的,，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅,。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產,，劃撥土地性質改為出讓的,，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權,，后經批準轉讓房地產,，劃撥土地性質未發(fā)生改變的,，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅,。

契稅的征收管理規(guī)定

1.納稅義務發(fā)生時間

(1)契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地,、房屋權屬轉移合同的當日,，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日,。

(2)因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權屬轉移的,，納稅義務發(fā)生時間為法律文書等生效當日,。(2022年新增)

(3)因改變土地,、房屋用途等情形應當繳納已經減征、免征契稅的,，納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地,、房屋用途等情形的當日。(2022年新增)

(4)因改變土地性質,、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款,，應當繳納契稅的，納稅義務發(fā)生時間為改變土地使用條件當日,。(2022年新增)

2.納稅期限

(1)納稅人應當在依法辦理土地,、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

(2)發(fā)生法定情形,，按規(guī)定不再需要辦理土地,、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發(fā)生之日起90日內申報繳納契稅,。(2022年新增)

3.退稅

(1)在依法辦理土地,、房屋權屬登記前，權屬轉移合同,、權屬轉移合同性質憑證不生效,、無效、被撤銷或者被解除的,，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款,，稅務機關應當依法辦理。

(2)納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形,，可依法申請退稅(2022年新增)：

①因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地,、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除,，且土地,、房屋權屬變更至原權利人的；

②在出讓土地使用權交付時,，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的,；

③在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的,。

4.納稅地點

契稅由土地,、房屋所在地的稅務機關依法征收管理。

注：以上學習內容選自黃潔洵老師2022年《經濟法基礎》新教材基礎班授課講義

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