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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅

【所屬章節(jié)】

第六章(1) 與房和地相關(guān)的小稅種——第5單元 土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅

土地增值稅

考點(diǎn)13：交不交土地增值稅(★★★)

(一)納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,。

(二)征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅,。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承,、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅,，但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅,，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為,；(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的行為,。

(三)特殊業(yè)務(wù)的處理

1.房地產(chǎn)的交換

(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍,；

(2)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅,。

2.合作建房

對(duì)于一方出地，另一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅,；建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。

3.房地產(chǎn)的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

4.房地產(chǎn)的抵押VS抵債

對(duì)于房地產(chǎn)的抵押,，在抵押期間不征收土地增值稅；如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債,，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

5.房地產(chǎn)代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

6.房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，征收土地增值稅,。

8.自2008年11月1日起,，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。

9.企業(yè)改制重組

(1)企業(yè)發(fā)生整體改制的,，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

(4)單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

(5)上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

10.其他稅收減免規(guī)定

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括高級(jí)公寓,、別墅,、度假村等)出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,，予以免稅,；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅,。

【提示】對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),，免征土地增值稅,；因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，免征土地增值稅。

(3)企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅,。

土地增值稅征稅范圍?？键c(diǎn)歸納

考點(diǎn)14：交多少土地增值稅(★)

(一)整體計(jì)算思路

1.確定扣除項(xiàng)目金額

2.計(jì)算增值額

增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。從收入的形式來看,，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入,。

3.計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

4.確定適用稅率及速算扣除系數(shù),。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：

土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表

5.計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房扣除項(xiàng)目金額的確定(5項(xiàng))

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款,；

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

(1)能分?jǐn)偳夷茏C明

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

②其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(5%以內(nèi))

(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(不區(qū)分利息費(fèi)用和其他費(fèi)用)按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(10%以內(nèi))

(3)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：

①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除,；

②對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

(1)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,；

(2)《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目,。

5.加計(jì)扣除：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(三)其他情形下扣除項(xiàng)目金額的確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅,；

②《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目,，不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

2.舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目

(1)方法一：按評(píng)估價(jià)格扣除

①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本價(jià)×成新度折扣率),；

②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金,；

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

(2)方法二：按購房發(fā)票金額計(jì)算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止,，每年加計(jì)5%計(jì)算的金額；

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,、印花稅、購房時(shí)繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證),。

土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算要點(diǎn)歸納

考點(diǎn)15：怎么交土地增值稅(★★)

(一)土地增值稅清算

1.符合下列情形之一的,，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的；

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,；

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,；

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的,；

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(二)其他征收管理規(guī)定

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),。

2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收土地增值稅：

(1)依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,；

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(3)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的,；

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的；

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的,。

注：以上知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容摘自黃潔洵老師《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》授課講義

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