2018《經濟法基礎》每日攻克一考點：土地增值稅的納稅人和征稅范圍
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土地增值稅的納稅人和征稅范圍
(一)納稅人
土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權,、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,。
【提示】
契稅和土地增值稅都適用于國有土地使用權、地上建筑物及其附著物權屬轉移的情形,，但契稅由承受方繳納,、土地增值稅由轉讓方繳納。
(二)征稅范圍的一般規(guī)定
1. 土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅,，對出讓國有土地使用權的行為不征稅,。
2. 土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅,，也對轉讓地上建筑物及其附著物產權的行為征稅,。
3. 土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅,，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產,，不予征稅,，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括：
(1)房產所有人,、土地使用權所有人將房屋產權,、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;
(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體,、國家機關將房屋產權,、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的行為,。
(三)特殊業(yè)務的處理
1. 房地產的交換
(1)房地產交換屬于土地增值稅的征稅范圍;
(2)對居民個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅,。
2. 合作建房
對于一方出地,，另一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,，應征收土地增值稅,。
3. 房地產的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4. 房地產的抵押VS抵債
對于房地產的抵押,，在抵押期間不征收土地增值稅;如果抵押期滿以房地產抵債,，發(fā)生房地產權屬轉移的，應列入土地增值稅的征稅范圍,。
5. 房地產代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。
6. 房地產進行重新評估而產生的評估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍。
7. 房地產開發(fā)企業(yè)
(1)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產權未發(fā)生轉移,，不征收土地增值稅。
(2)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務,、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,，征收土地增值稅,。
8. 自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅,。
9. 企業(yè)改制重組
(1)企業(yè)發(fā)生整體改建的,，對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移,、變更到改建后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。
(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地,、房屋權屬轉移,、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。
(4)單位,、個人在改制重組時以國有土地,、房屋進行投資，對其將國有土地,、房屋權屬轉移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。
(5)上述政策不適用于房地產開發(fā)企業(yè),。
10. 其他稅收減免規(guī)定
(1)納稅人建造普通標準住宅(不包括高級公寓、別墅,、度假村等)出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的,，應按全部增值額繳納土地增值稅,。
【提示】對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。
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