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　　房產(chǎn)稅法律制度

　　一,、房產(chǎn)稅的納稅人與征稅范圍

　　(一)房產(chǎn)稅的納稅人：是指在我國城市,、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人,。

　　1.產(chǎn)權(quán)屬于國家的,，其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

　　2.產(chǎn)權(quán)出典的,，承典人為納稅人;

　　提示：房產(chǎn)出租的，由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人(出租人)為納稅人,。

　　3.產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人;

　　4.產(chǎn)權(quán)未確定或者租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人;

　　5.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門,、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),，由使用人按房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。

　　提示：(1)納稅人具體包括產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人,、房產(chǎn)代管人或者使用人。

　　(2)涉外企業(yè),、單位和個人等在內(nèi)地?fù)碛械姆慨a(chǎn),，也要繳納房產(chǎn)稅。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售之前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用,、出租、出借的商品房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅,。

　　(二)房產(chǎn)稅的征稅范圍

　　1.從地理位置上：房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市,、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋,，不包括農(nóng)村,。

　　2.從征稅對象上：指房屋。

　　獨立于房屋之外的建筑物,，如圍墻,、煙囪、水塔,、菜窖,、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。

　　二,、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　(一)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。

　　1.從價計征：房產(chǎn)余值為計稅依據(jù),。

　　計稅余值=房產(chǎn)原值×(1-10%～30%)

　　(1)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施,。

　　(2)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定：

　　①凡以房屋為載體,，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅,。

　　②納稅人對原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建的,，要相應(yīng)增加房屋的原值,。

　　(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待：

　�,、僖苑慨a(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的,，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,。

　　②以房產(chǎn)投資收取固定收入,、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,。

　　提示：對融資租賃的房屋：以房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅,，租賃期內(nèi)的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定,。

　　2.從租計征

　　房產(chǎn)出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù),，計繳房產(chǎn)稅。

　　(二)房產(chǎn)稅的稅率及計算(重點)

　　1.兩種計稅方法

　　三,、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠

　　1.國家機(jī)關(guān),、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)(全額或差額)的單位(學(xué)校,、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所,、幼兒園,、敬老院以及文化、體育,、藝術(shù)類單位)所有的,、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　3.宗教寺廟,、公園,、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

　　提示：對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn),，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅,。

　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅。

　　6.經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：

　　(1)毀損不堪居住的房屋和危險房屋,，經(jīng)有關(guān)部門鑒定,，在停止使用后,，可免征房產(chǎn)稅;

　　(2)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;

　　(3)在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚,、材料棚、休息棚和辦公室,、食堂,、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,，施工期間一律免征房產(chǎn)稅,。

　　提示：但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,，應(yīng)從基建單位接收的次月起,，照章納稅;

　　(4)對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅;

　　(5)對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅;

　　(6)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅;

　　(7)對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房,，暫免征收房產(chǎn)稅;

　　(8)向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅�,！肮�熱企業(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè),、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等,，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè),。

　　四、納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,，繳納房產(chǎn)稅。

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,，從建成之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

　　3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,，從辦理驗收手續(xù)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

　　4.納稅人購置新建商品房,，自房屋交付使用之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

　　5.納稅人購置存量房,，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

　　6.納稅人出租,、出借房產(chǎn)，自交付出租,、出借房產(chǎn)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用,、出租,、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

　　8.自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的,，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末,。

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