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　　所屬章節(jié)：本知識(shí)點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第五章其他相關(guān)稅收法律制度的第七節(jié)土地增值稅法律制度的內(nèi)容

　　本知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容導(dǎo)航：土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅

　　正文：土地增值稅法律制度

　　一,、土地增值稅

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,。

　　土地增值稅的特點(diǎn)主要有：(1)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;(2)以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù);(3)征稅面比較廣;(4)采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額;

　　(5)實(shí)行超率累進(jìn)稅率,。

　　二,、土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,。

　　單位包括各類企業(yè)單位,、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織,。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,。此外，還包括外商投資企業(yè),、外國(guó)企業(yè),、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及海外華僑、港澳臺(tái)同胞和外國(guó)公民,。

　　三,、土地增值稅的征稅范圍

　　(一)征稅范圍的一般規(guī)定

　　1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅,。

　　2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,，對(duì)以繼承,、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅,。

　　(二)征稅范圍的特殊規(guī)定

　　1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資,、聯(lián)營(yíng)。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,。

　　3.房地產(chǎn)的交換,。

　　4.合作建房。

　　5.房地產(chǎn)的出租,。

　　6.房地產(chǎn)的抵押,。

　　7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

　　8.房地產(chǎn)的代建行為,。

　　9.房地產(chǎn)的重新評(píng)估,。

　　10.土地使用者處置土地使用權(quán)。

　　四,、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　(一)應(yīng)稅收入的確定

　　1.貨幣收入,。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國(guó)庫(kù)券,、金融債券,、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。

　　2.實(shí)物收入,。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入,。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利,。

　　(二)扣除項(xiàng)目及其金額

　　準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目具體包括以下六項(xiàng)內(nèi)容：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金,。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　(2)前期工程費(fèi),。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)。

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),。

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi),。

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,。

　　(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條(一),、(二)項(xiàng)規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本,，下同)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　　(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。計(jì)算扣除的具體比例,，由各省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除,。

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

　　對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,，加計(jì)20%的扣除,。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用,。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額,。

　　(1)按評(píng)估價(jià)格扣除。

　　(2)按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除,。

　　(3)核定征收,。

　　7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無(wú)正當(dāng)理由的;非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入等。

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